REITs的中国路径分析.pptxVIP

三、私募REITs先行——REITs的中国路径;前言;本课题研究的思路; ; 房地产融资＝房地产金融？ 国内很多媒体把房地产金融和房地产融资划上了等号，其实房地产融资仅仅是房地产金融的一个方面，一个最简单的方面。就中国目前房地产金融的现状来说，可以说还没有形成真正意义上的房地产金融。 从房地产金融的机构和业务来说，中国还存在很多空白，还没有很好的研究和发展。 中国目前房地产金融的现状如何呢？;;常见的几种途径;几种辅助途径;几种辅助途径;房地产企业可结合自身情况进行选择： 当融资规模在几百万元时，采用典当的方式最快速、最方便。 当融资规模超过千万但不足2亿时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。 当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。 银行贷款仍是不可或缺的主要融资渠道。 而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不是适合房地产开发商的融资手段。 ; 三亚地产投资券：十三年前的实验; 相对于诸多融资渠道而言，REITs由于自身的种种优势… ;中国房地产金融创新路向何方？ 11＋1＋？ 从长远来看，商务部已明确向国务院提出：“打通国内REITs融资渠道”。 从当前来看，为解国内商业房地产开发商的“近渴”，发展一个REITs的过渡产品——私募REITs非常有意义。 ; ; What is a REIT？;A REIT is a company that buys, develops, manages and sells real estate assets. REITs allow participants to invest in a professionally-managed portfolio of real estate properties. REITs qualify as pass-through entities, companies who are able distribute the majority of income cash flows to investors without taxation at the corporate level. ; REITs的基本要素; REITs是一种典型的资产证券化投资工具; REITs的种类;REITs在香港的典型架构;REITs中主要部分概览;房地产投资信托的主要特点 ;REIT涉及的主要问题;REITs: 对投资者和发行商皆有吸引力;推动REITs产品发展的目的; ;“汇聚力量，创新景象”——领汇;“汇聚力量，创新景象”——领汇;“汇聚力量，创新景象”——领汇成功上市;“汇聚力量，创新景象”——领汇;“汇聚力量，创新景象”——领汇;领汇全球发售之主要参与方;领汇“发售通函”概要;领汇“发售通函”概要;领汇“发售通函”概要;领汇“发售通函”概要;领汇“发售通函”概要;领汇“发售通函”概要;领汇看点一：多收了三五斗;领汇看点二：为内地离岸REITs打开了空间;领汇看点三：采用了SPT的模式;领汇看点四：税收减免;领汇看点五：政府资产公众化;领汇看点六：聚集人气，有备而来; ; （一）税收障碍 税收障碍是目前国内推行REITs以及尝试离岸REITs的最主要障碍。从已经有REITs的国家看，在税制上都有特殊的豁免。在REITs最为盛行的美国，REITs得以发展的根本原因在于REITs能享受税收优惠。在美国，REITs不存在公司所得税的问题，REITs投资的房地产资产也属于免税资产。在香港，根据香港证券及期货条例第104条，REITs豁免缴纳香港利得税。而在我国，REITs的税收优惠尚有待明确。如果现行税制不调整，则国内实施REITs毫无意义，而税制调整从人大立法到制定操作规则、再到安排试点，有可能还要需要历时几年的时间。 SPV涉及的相关税收：营业税及附加5.5%、企业所得税33％、房产税1.2%、土地增值税30％…… 投资者涉及相关税收：所得税; （二）国内尚无REIT的法律制度 国内尚无REIT的法律制度 ，现有的集合投资模式如信托计划模式、上市房地产公司模式都有各自的局限。此外产业投资基金类的法律制度不完善，《产业投资基金法》的出台还尚未提上议事日程。  （三）国内的房地产项目缺乏资产管理的专业经验 由于纳入REITs的物业非业主100%拥有，需要物业管理和资产管理方面的专业支持，而国内现有能提供租户组合和长期回报率等投