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物业保修问题处理规定 范围 本标准规定了公司在管物业项目的各类房屋建筑工程的质量保修，适用于各物管中心（处）新建、扩建、改建等各类房屋建筑工程（包括装修工程），以及在正常运行中的外包项目等的保修。 编制依据/引用文件 2.1 建设部 房屋建筑工程质量保修办法 2.2 建设部 房屋建筑工程质量保修书（示范文本） 术语 3.1 房屋建筑工程质量保修：是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。 3.2 质量缺陷：是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。 管理规程 4.1 房屋建筑工程的质量保修 4.1.1 物管中心（处）在接管验收、正常操作阶段对房屋建筑进行定期检查，发现问题 及时汇总上报。属于房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 4.1.2 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限（见表 1） 表 1 序号 建筑部位/保修项目 保修期限 1 地基基础工程和主体结构工程 本建筑设计的合理使用年限 2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和 5 年 外墙面的防渗漏 3 供热与供冷系统 两个采暖期、供冷期 4 电气管线、给排水管道、设备安装 2 年 5 装修工程 2 年 6 其它 建设单位与施工单位约定时限 4.1.3 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 4.1.4 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向 第 1 页第 1 页 物业保修问题处理规定 施工单位发出保修通知，物管中心（处）应提出专业性建议，积极配合此项工作，同时视现场的情况采取必要的保护措施。 4.1.5 施工单位接到保修通知之日起七天内派人保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。物管中心（处）应配合施工单位进场维修，提供必要的工程现场支持（如水、电、气等）。同时物业管理中心（处）应派人监督工程质量。 4.1.6 发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。物管中心（处）应将新设计、施工的方案存档，并对此区域加强巡视检查工作。 4.1.7 保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。 4.1.8 施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。物管中心（处）可根据现场的实际情况向建设单位提出建议。 4.1.9 保修费用由质量缺陷的责任方承担。 4.1.10 在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。物管中心（处）应协助收集必要的证据，为问题的解决提供支持。 4.1.11 因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。 4.1.12 下列情况不属于保修范围： 因使用不当或者第三方造成的质量缺陷； 不可抗力造成的质量缺陷。 4.2 外包项目等的保修 4.2.1 对于物管中心（处）的外包合同，应按规范制定明确的保修期及保修条款，并留有足够的质量保证金；对于一些涉及人身安全的项目，应有明确的责任划分，以保证物管中心（处）的权益。 4.2.2 物管中心（处）的外包合同中的技术条款应符合现行的国家、部委及各地方标准、规范，以保证外包项目的工程质量。 4.2.3 物管中心（处）的外包合同在执行过程中，应指派专人对工程质量及进度进行有效的跟踪、检查，并在合同完成时进行质量验收。 第 2 页第 2 页 物业保修问题处理规定 4.2.4 外包项目在保修期内若出现质量等问题，按照合同里有关保修期的相应条款执行。 4.2.5 对于一些不能满足物管中心（处）施工质量、要求的分包方，列入不合格分包方名录，上报公司，在日后的工作中建议不再使用。 附加说明： 本标准由招商局物业品质管理专业技术委员会统稿，总部品质管理部门审核。 本标准由总部品质管理部门组织标准化审查。 本标准由总部品质分管领导批准签发。 本标准由公司品质管理部门负责解释、修订。 第 3 页第 3 页 物业保修问题处理规定 5. 第 4 页第 4 页