2020河南公务员考试申论命题预测之住房问题.pdfVIP

2020 河南公务员考试申论命题预测之住房问题 3、行业集中度偏低，企业自有资金严重不足。 房地产的投资风险较大，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长 久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。而我市房地产行业真 正形成实力雄厚的大型开发企业并不多，目前全市房地产企业共有 300 余家，但一、二级企业不到 30 家，注册资本在 5000 万元以上 的企业几乎没有，大部分企业自有资金不足，对银行贷款依赖性很 大，潜在风险加大。 原因： 1．市场秩序不够规范。 目前房地产市场无论是在开发、销售还是管理层面上都存在一定 的无序化。据有关调查资料显示，有 76.2%的企业认为房地产开发 市场存在一定程度上的无序化及房地产市场管理不规范化的问题， 87.7%的企业认为房地产中介服务市场体系一般， 94%的企业认为中 介服务市场不规范。 2．造成房价上涨的原因主要有： 一是开发商炒作，抓住购房者买涨不买落的心理，占调查总数的 67%。 为了抬高房价，获取更多的利润，许多房地产开发商利用各种方 法和方式不断的对房地产行业的发展作商业化炒作，从而尽可能的 发布各种有利于抬高房价的虚假信息，对消费者购房行为进行错误 的引导。同时，许多房地产开发商利用消费者害怕房价持续上涨的 消费心理，在房价上涨的过程中让消费者购买，从而获取高额利润。 二是土地开发成本上升，价格过高，占调查总数的 43%，在我市 商品住房成本构成中，土地价格占到 21.4%。 近年来，我国由于各种原因，可以利用土地的数量正逐步减少， 这就导致可利用的土地资源呈现紧缺的发展态势。基于是种状况， 土地开发成本不断上升，土地价格不断上涨，因而房地产开发的成 本也相应提高。这些都成为房价上涨的决定性因素。 三是市区土地供应量逐步减少，拆迁成本高。 目前，随着社会经济的发展，我国的城市化建设步伐不断加快， 对城市市区土地的需求和利用量在不断的增加，然而市区土地可利 用率正在逐步减少，这就造成了城市土地供需矛盾。同时，在城市 改建过程中，对于市区内旧的建筑物的拆迁都需要投入大量的人力、 物力和财力，这些因素必将加大房地产开发商的成本。 四是房地产市场需求旺盛，随着城市居住人口的增加，住房制度 改革深化，购房积极性不断高涨，加上住房公积金制度和个人住房 按揭贷款的推行，提高了居民的购买能力，扩大了商品房市场的有 效需求； 五是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨。 六是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作 用相对薄弱。 3．政府下设的房地产开发公司不规范运作。目前，各级政府 ( 市、 区县) 均成立了房地产开发公司，而这些公司既资金短缺，又缺乏专 业人才，在竞争中很难自下而上，但地方政府为了扶持这些公司， 就利用行政权力，将区位最好的土地无偿划拨给这些公司，作为启 动条件。然后这些公司将这些土地在无任何投入的情况下转让给有 钱的“下家”房地产公司，有钱的房地产公司不想拿“二手地”， 但因为有的地方土地市场不能公开竞标，只能吃进二手甚至三手地。 实际上，这些地方政府下设的公司是利用行政手段剥了进行实质性 投资的开发商的“一层皮”。据调查，“这层皮”大约占住宅开发 成本的四分之一到五分之一。而这些只凭一张纸就由政府批准的房 地产开发公司所取得的巨额利润，是十分不合理的。实际上，据权 威部门的调查，真正搞开发的房地产公司利润率是很低的，他们一 般将这层不合理的“皮”打进住房成本，从而抬升了房价，最终受 害的不仅仅是开发商，而且也是广大的购买者。 对策： 1、加强市场监管，保障市场功能的充分发挥。 建立房地产市场信息系统和预警预报体系、加强商品房预售管理 和跟踪管理、实行商品房合同备案和商品房预售登记制度，房地产 管理部门要依法查处违规行为，并记入房地产企业和中介机构信用 档案，公开予以曝光。 2、加强经济适用房和廉租房建设力度和管理，调整住房供给结 构。 建设管理部门严格审查，加