同策_江苏苏州君地上郡3号地块营销推广备忘录42P .pptxVIP

君地·上郡3号地块 营销推广备忘录2009.08.06 苏州同策大纲君地上郡，大势所趋 巧遇最佳的机遇、手握上帝的权杖，展现龙血凤髓的臻贵“权 尊 势 重“权市场主导权区域楼盘09.1月2月3月4月5月6月7月月均园区上郡11171012144213.86旭辉芭堤蓝湾511264918241721.43万科中粮本岸联科中粮本岸叠加20110103151110水墨江南-1001062425.86中海御湖熙岸-23-131218136.57中海国际社区////2821016.33荣域300012142.86吴中星岛仁恒01178398611.29相城三江尊园4108771488.29大市场普遍回暖,上郡去化态势良好,逐渐鼎立,乘胜追击,力求全线飘红市场主动权区域楼盘总体量已推存量未推园区旭辉芭堤蓝湾6.4万6.4万1.02万0万科中粮本岸12万7.7万0.62万4.3万水墨江南14.68万8.44万0.63万6.24万中海御湖熙岸/9.03万2.19万/中海国际社区一期1.71万1.71万0.35万0荣域3.31万3.31万1.06万0吴中星岛仁恒10.6万8.91万1.66万1.69万相城三江尊园4.8万4.8万1.6万0合计9.13万目前竞争别墅市场存量小，供应空缺，适时而推，紧抓市场机遇 营销主动权（回顾来人来电情况）3月4月为内部整修探讨期，来人来电源于拦截及原有户外4月底至5月更换所有户外形象，网络、短信、DM（高端小区）出击，参加房展会、第六空间巡展活动6月网络、短信持续，有效的SP活动（第六空间）、业务派单7月增加户外、泰华商城DM邮寄八月主要依靠口碑营销，业务跟踪5月、6月、7月，因推广的促进，来人质量有所升级；网络、短信、 DM为有效的传播思考:3号地块来人层次需求更高 圈层营销的通路需更为广泛 营销主动权（回顾来人来电媒体）三号地块,营销手法在原有基础上如何拓展升级来人：介绍户外网络=直邮=短信房展会来电：户外介绍网络=直邮=短信房展会9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。营销主动权（回顾客户区域及需求）小众辐射相城区3组湖东75组湖西及周边 湖东第一战场湖西及周边客129组新区9组市区\新区第二主战场市区35组吴中区5组小众辐射其它郊县3组外省及吴江市6组注重辐射外省区域湖西及周边区域客为主阵地,湖东为主阵地市区\新区客户,有所增加,市场潜力不容忽视随成交数据评估,外区域客有所增加,投资客明显增多3号地块思考:以园区为主阵地,将市区与新区客有效挖掘外省客(上海)如何大面积辐射?营销主动权（回顾客户区域及需求）3号地块思考1.客户地位将更为显贵, 客户领袖,如何吸引与寻找?2.产品诉求在基础上升级, 顶级及稀贵概念如何表现?贵产品之贵解读三号地块之贵贵则分析：臻贵:实景成熟,美景伺环稀贵:水中央奢贵:临湖第一排水系及景观组团围绕八百米景观河道 临湖最近的席位人群显贵上郡主流客户升级规律一期第一阶段一期第二阶段1.市区新区园区较知名私营企业主\企业高管2.产业园外资企业高管事业单位、机关高收入人群\政府高级官员3.外省投资客三号地块,二期 奢贵 富贵 尊贵资产丰厚 注重门面注重贵气 跻于“贵族眼光独到社会地位高 讲究体面阅历丰富关注产品氛围财富与能力的领袖贵族中的上层真正的名流选择最好的\最稀贵的产品,能力的表现资本 广告调性之贵荣耀之上,精雕细琢.大器已成奢豪, 稀贵, 至尊, 皇家血脉健康的、享受的稀有的、天然的少数人的,错过即绝版稀有,因为不再有Group People势 一:新气势,为二期命推广名目的:1.视觉新鲜感觉2.展现本期在上郡的榜首之位形象案名系列上郡 豪庭上郡 御府上郡 皇冠上郡 帝翰园上郡 豪爵府上郡 御堤上郡 品尊上郡 皇爵上郡 瀚景上郡 瀚宫上郡?央座上郡?玺印上郡?福湾上郡?金殿上郡?贵府上郡?帝骏上郡?冠庭上郡?晟景上郡?勋章上郡?领岸形象定