东莞市密度分区与容积率计算指引-年度重点更新单元试行.pdf

东莞市密度分区与容积率计算指引 (2018 年度重点更新单元试行) （征求意见稿） 为切实推进东莞市城市总体规划的实施、规范建设用地容积率管理，东莞市 将以2018 年度重点更新单元为试点，试行密度分区管控制度。本指引仅适用于 2018 年度重点更新单元，我市将结合试点的情况，对计算指引进行修改和完善， 并适时向社会公布和正式使用。 辖区内地块建筑面积、容积率的确定和调整除应符合本指引外，还应符合国 家、省、市容积率的有关规定。本指引主要对居住、商业服务业、工业、仓储四 大类用地及其混合使用的地块容积率确定予以指引，对公共服务设施、交通设施 和市政设施等用地地块容积率不作特别规定。地块建筑面积及容积率确定除应满 足市政交通设施负荷，符合历史保护、生态保护、地质条件、生态安全等要求外， 还需满足日照、消防等规范要求。居住地块建筑面积及容积率确定须同时校核所 在地区的公共设施服务水平。按照本指引计算的地块建筑面积及容积率仅作为技 术参考，具体地块指标应结合相关影响条件综合研究论证，按程序批准确定。 一、城市建设用地密度分区 城市建设用地密度分区是指在东莞市城市总体规划的指导下，以促进土地集 约节约利用、加强生态环境与特色风貌保护、构建宜居生活空间为指导思想，按 照城市总体空间结构、区位条件、交通条件、城市承载力条件等因素综合确定的 城市密度空间分布。随着城市经济、社会、产业等发展阶段变化和发展策略调整， 密度分区应进行适时动态修订。城市建设用地密度分区分五个等级，各类建设用 地密度分区等级宜按照表1 执行。 表1 城市建设用地密度分区等级基本规定 序号 密度分区 密度一区 1 高密度区 密度二区 密度三区 2 一般密度区 密度四区 3 低密度区 密度五区 市城乡规划主管部门负责镇街、园区密度分区图编制指引的制定工作，明确 密度分区图编制及审批的相关要求。镇街、园区政府负责辖区内密度分区图的编 制工作，并按程序报市城乡规划主管部门审批和备案。镇街密度分区图未完成备 案前，采用密度三区进行管控。2018 年度重点更新单元按照一类密度分区执行。 二、建筑面积及容积率 本节的建筑面积特指计容建筑面积。容积率是指地块建筑面积与地块面积的 比值。地块建筑面积由基础建筑面积、奖励建筑面积和补偿建筑面积组成。其中， 地块基础建筑面积是在密度分区确定的基准容积率基础上，根据微观区位影响条 件进行修正后计算出来的建筑面积 ；奖励建筑面积是指城市更新项目，无偿贡献 公共设施用地所获得的建筑面积奖励；补偿建筑面积是指城市更新项目因为拆除 旧村、旧城成本较高，为平衡改造成本而给予的建筑面积补偿。地块建筑面积宜 按以下公式计算： FA≤FA 基础 + FA 奖励+FA 补偿 ； （公式1） FA 基础＝FAR 基准×A1× （1-A2）× （1+A3）× （1+A4）× （1+A5）×S ； （公式2） 式中：FA—地块计容建筑面积 ； FA 基础—地块基础建筑面积 ； FA 奖励—地块奖励建筑面积； FA 补偿—地块补偿建筑面积； FAR