房地产基础知识培训详解.pptxVIP

目 录一、房地产基础知识二、房地产五证介绍三、房地产法律制度与政策四、房地产建筑基础知识五、商业地产销售技巧六、物业管理常识一、房地产基础知识什么是房地产 房地产具体是指土地、建筑物及其地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上权益。又称不动产，是房产和地产的总称，二者具有整体性和不可分割性。 包括：a)土地；b)?建筑物；3）地上附着物房地产的基本特征（1）不可移动性1. 自然特性（区位特征）（2）独一无二性（3）寿命长久性（4）数量有限性（1）用途多样性（2）相互影响性2. 外部性特征（3）政府管制性（1）大量投资性3. 价值特征（2）价值高大性（3）保值增值性房地产市场的分类 主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。 ●一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场； ● 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场； ● 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场； 房地产业与建筑业区别 ① 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别；建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。 ② 房地产业是发包方；建筑业是承包方。 ③ 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的第二产业。 房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物。 地产是指明确了土地所有权的土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。联系： a)实物形态上看，房产与地产密不可分； b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异： a)?二者属性不同；b)??二者增值规律不同； c)?权属性质不同；d)??二者价格构成不同。 房地产的类型　 ● 按用途划分： a)居住房地产；b)商业房地产； c)旅游房地产 ；d)工业房地产； e)农业房地产 ●按房地产住宅的层数划分： a)低层住宅为1-3层；b)多层住宅为4-6层； c)小高层住宅为7-11层；d)中高层住宅为12-16层； e) 16层以上为高层住宅 房地产土地的使用年限 凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用 地，其土地使用年限按国家规定执行。 即： ①居住用地七十年； ②工业用地五十年； ③教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； ④商业、旅游、娱乐用地四十年； ⑤综合用地或者其他用地五十年。 影响房地产需求和价格的因素 1、收入的变化；2、银行存贷款利率的变化；3、对未来的预期；4、政府政策的变化。城市规划用地分类房地产基础名词解释房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利； 三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整； 七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整； 总用地面积：经城市行政规划主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积：经城市行政规划主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和； 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政 府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底及其所属场院、绿地和配建停车场等。居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。建筑覆盖率：即建筑密度。建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；房屋销售面积：房屋按套出售时，房屋销售面积为该套的建筑面积，即为该套的套内面