房地产前期策划.pptxVIP

房地产策划**级建筑学**班第二组目录第四阶段报告项目物业策划项目广告策划 成员 分工 工作细分 调研方式***SWOT分析项目优势、劣势、机遇与挑战分析实地调研、图书馆查阅书籍及网上调研***地块交通调查与分析，资料汇总整理到达各个车站、商业圈、公园的时间 实地调研、图书馆查阅书籍及及网上调研***市场调查与分析宏观、中观与微观分析实地调研、图书馆查阅书籍及及网上调研***项目周边配套调查与分析医疗、就学、娱乐休闲及购物实地调研、图书馆查阅书籍及及网上调研***项目地理环境与气候环境调查与分析地形地貌及风向采光实地调研、图书馆查阅书籍及及网上调研小组成员分工第一阶段报告房地产发展背景分析调研楼盘概况楼盘调研与分析调研项目概况 蓝鼎海棠湾，项目位于高新区黄山路与科学大道交口西北角，规划为70年居住用地。项目总占地面积约101亩，建总面积约28万方。小区规划有八栋高层住宅和一栋高档社区综合楼，容积率为3.0，绿化率超过40%，建筑密度仅21%。主要配套有商业、幼儿园、社区卫生服务站、物管中心、1000平米露天泳池、户外运动场和器械。车位按1:1配比，实行人车分流，车行环道宽幅达6米。小区建筑设计采用ArtDeco风格，真石漆外立面配合深色调局部点缀，彰显贵族气质。项目分析房地产市场发展分析宏观分析中观分析微观分析海棠湾项目SWOT分析项目环境分析优势与劣势自然环境分析机遇与威胁配套分析房地产市场发展分析——宏观分析房地产市场发展分析——宏观分析通过上表我们可以看出，我国的城镇化率从2000年开始每年都在上升。十六大以来，我国城镇化发展迅速，2002年至2011年，我国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，城镇人口平均每年增长2096万人。2011年，城镇人口比重达到51.27%，比2002年上升了12.18个百分点，城镇人口为69079万人，比2002年增加了18867万人;乡村人口65656万人，减少了12585万人。今年的三中全会以后，可能更多的资金转移到其他地方去了。中国城镇化率要达到70%，意味着需要400亿平方米建筑面积，而现在只有190亿，市场需求仍然很大。即使是城镇化基本完成了，每年楼房也有约5%的折旧，大概有20亿平方米，我们每年竣工量也就十几亿平方米。房地产市场发展分析——中观分析 地 区人口数（人）比 重（%） 2000年 2010年合肥市全市人口合计 5702466 100 100瑶海区 902830 10.07 15.83其中：新站综合开发实验区 202909 1.42 3.56庐阳区 609239 8.2 10.68蜀山区 1022321 9.84 17.93其中：高新技术开发区 118723 0.65 2.08经济技术开发区 255887 0.78 4.49包河区 817686 9.81 14.34长丰区 629535 20.02 11.04肥东县 861960 21.75 15.12肥西县 858895 20.31 15.06通过右图，（1）可以看出合肥市的人口从2000年的 4467384人增长到2010年的5702466 人，十年共增加了1235082人，增长了27.65%，年平均增长2.47%。（2）通过比较2000年和2010年的各地区人口比重可以看出合肥市城乡人口变化。2010年全国第六次人口普查，全市长居住人口 中，居住在城镇的人口为3887257占68.17%，居住在乡村的人口为1815209人，占31.83%。同2000年人口普查相比，城镇人口增加192.39万人，城镇人口比重上升24.21个百分点。 房地产市场发展分析——微观分析 通过上表，可以看到高新技术开发区的人口比重从2000年的0.65%上升到2010年的2.08%。由此，可以看出高新区的人口数还有很大的增长空间。同时，高新区有许多的科技工厂，有许多的从业人员。 高新区距肥西县不远，一些年轻人为了方便照顾到父母同时又不影响上班，选择在高新区买房，上班和回家都和方便。 从长远角度考虑，合肥市现在正在修建地铁，本项目被地铁2、3、6号线环绕。地铁的开通将会使本项目的交通变得更加便利，同时，使本项目的房价有很大的上升空间。用地分析宏观分析海棠湾位于合肥市高新区黄山路与科学大道交口西北角，由于高新区是合肥科技园区，有许多知名企业和科技产业都建在这里。聚集着许多名盘名企和高端人群，区域内集中大批中央、部属院校以及科研院所。人们需要一个高档集住宅、商业、休闲娱乐、幼儿园、社区服务中心为一体的小区。备注：图片来源说明Copyright ? 2012 Andy Guo. All rights reserved。/9ippt配套条件周边环境交通条件中观分析该区东连老城区，西接大蜀山，北达长江西路商业中心，南