房地产前期策划系列研究讲义.pptxVIP

第三部分 房地产前期策划 故策之而知得失之计;房地产策划概念的厘清;;周边环境与开发条件 – 项目适合性 目标客户 – 产品创新性 ……;前期策划的基本结构;前期策划报告的简洁逻辑框架;第四部分 针对性的房地产市场分析 “有的放矢”;为什么要进行房地产市场分析？;什么是房地产市场分析？;需求市场分析：目标客户需求分析;供给市场分析：竞争项目市场分析;市场分析的落脚点：必须回答的三个核心问题;房地产市场分析的思路;房地产市场分析的步骤;房地产市场分析的方法;区域经济环境分析 1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数等 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数;人均GDP与房地产发展关系;房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段;;分类;消费类型;房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标 ;对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。 法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准…… 经济特性：价格、付款方式…… 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位…… 关联性：通达性、可视性;地产市场分析的一些误区;25;房地产开发项目的区位条件分析;区位与房地产价值;区位与房地产价值;区位与房地产价值;区位与房地产价值;区位与房地产价值;房地产开发项目的区位分析;房地产开发项目的区位分析;房地产开发项目的区位分析;房地产开发项目的区位分析;不同类型的房地产项目对区位的要求： 第一、居住项目 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 市政公用和公建配套设施完备的程度。 公共交通便捷程度。 环境因素。 居民人口与收入。;房地产???发项目的区位分析;第三、零售商业项目 商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利润。所以它的选择原则有以下几条： 最短时间原则 区位易达性原则 接近购买力原则 满足消费心理原则 接近CBD原则;第四、工业项目 工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。;区位选择要注意的问题;区位选择要注意的问题;第六部分 关于SWOT分析 关于项目定位 关于定位与规划设计的关系 定位与初步方案设计中财务的作用 ;;SWOT分析的价值因素;O/T（机会/威胁）的价值因素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 通常对于销售中后期的项目，宏观要素相对失效；反之，对于一个远期的大盘，微观要素相对次要。;;前期策划的完整过程 案例之一：广东清远地王项目 用地面积：32379.68m2 容积率：约5.5-6.5 ;清远概述;“地王”项目，将成为清远沿江高品质的高层景观社区;未来，项目周边区域将成为清远新兴的行政文化中心;清远的经济结构： GDP增长主要以投资拉动;清远的房地产市场;房地产价格刚性，泡沫较少;这是K开发企业具有战略意义的项目;在初步判断之下的项目思考;大型住区开发发展策划工作 案例之二：金地荔湖城项目 用地面积：329.2公顷 容积率：约1.0 ;;适中的容积率促使项目具有打造多种复合物业的可能 地理位置的特殊性导致项目针对的主力客源具有多种可能性 ;; 项目外环连绵起伏的自然山系，内绕千亩清幽明澈的余家庄水库，南望林木葱郁的南香山西麓，与万顷绿茵27洞荔湖高尔夫隔水相望。 金地集团获得土地的时间为2005年年初。;核心问题的思考;市场语言转化为设计语言的实践 案例之三：西安高科房产系列项目 项目一，用地7.1万平方米，容积率2.8。 项目二，用地3.5万平米，容积率3.0。 项目三，用地5.3万平方米，容积率3.5。 项目四，用地4.7万平方米，容积率5.0。;房地产前期策划的实际目标是“指导开发”。 房地产营销策划的实际目标是“指导销售”。 ;产品的确定需要哪些主要要素;用案例展示策划到产品的过程和阶段要素： 相同开发商 相同区域 不同时间节点 不同企业目标 产生不同的产品;西安 高科房产 项目分布图;67