房地产项目法律风险规避与贷款流程.pptxVIP

房地产基础知识、基础法规与贷款流程培训内容同策房产咨询股份有限公司︱研究部Shanghai TOSPUR Real Estate Consulting Co.Ltd.2013.09房地产基础知识PART 1房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权区别于房产和地产所不同的是：房产:指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。地产:指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。备注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产土地基本概念土地 、土地所有权、建筑物、权益土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权——分国有土地与集体土地所有权， 集体转为国有才能转让建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件 和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。土地（国有土地、集体土地所有权）： 1、发展商只有得到土地使用权才能建房 ? 获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅 游、金融、服务业、商品房） b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）房地产基础知识之土地使用权国有土地使用权出让年限： 住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年备注： 现有出一种概念是“商住两用房”，从名字上看，就是既能办公又可以居住的一种产品，但在建筑术语中没有这种称谓，这只是销售方根据市场行情和产品的功能来定义的一个不规范的俗称。商住两用房的土地使用年限按商用或者综合用地确定即40年。房地产基本知识之土地分类生地熟地 三通一平 五通一平 七通一平注解：三通一平是指：土地具备上水、雨污水和道路通以及土地平整的条件。即通水、通电、通路、平整土地五通一平是这：即通气、通电、通路、通讯、平整土地七通一平是这：土地（生地）在通过以及开发后，是其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及土地平整的条件，是二级开发商可以进地后迅速开发见识。及通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖、通天然气或煤气、平整土地。房地产类型划分房地产住宅的层数划分房地产类型按功能划分低层住宅为1-3层?多层住宅为4-6层?小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层?高层住宅为16层以上超高层为40层以上居住住宅 ——平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇 ——写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) 综合：两种或两种以上用途房产分类及专用名词解释商品房专业名词名词解释楼花最早源于香港，是指未完工的在建物期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。现房消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房。标准层平面布置相同的住宅楼层。毛坯房指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。复式商品房是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房（1.2米的夹层）。跃层式商品房由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。错层式商品房户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。商住住宅soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。TOWNHOUSE联排别墅，其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋。会所以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。（游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放）房屋测算术语房屋面积术语房屋使用面积（套内使用面积）：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积分摊公用面积=建筑面积－套内建筑面积建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积 建筑物的各项比例建筑容积率＝总建筑面积÷总用地面积建筑密度（建筑覆盖率）＝建筑基底总面积÷总用地面积×100%绿化率＝各类绿地总面积÷