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第五章 房地产项目全程策划(下);主要内容;§2 房地产项目策划的内容体系;0. 项目概况 ;1.6 开发节奏建议;⑴ 项目土地性质调查 ★ 地理位置 ★ 地质地貌状况 ★ 土地面积及其红线图 ★ 七通一平现状 ⑵ 项目用地周边环境调查 ★ 地块周边的建筑物 ★ 绿化景观 ★ 自然景观 ★ 历史人文景观 ★ 环境污染状况 ⑶ 地块交通条件调查 ★ 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ★ 项目对外水、陆、空交通状况 ★ 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 ;⑷ 周边市政配套设施调查 ★ 购物场所 ★ 文化教育 ★ 医疗卫生 ★ 金融服务 ★ 娱乐、餐饮、运动 ★ 生活服务 ★ 游乐休憩设施 ★ 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ★ 历史人文区位影响 ;1.2 区域市场现状及其趋势判断;⑵ 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ★ 项目所在地的居民住宅形态及比重 ★ 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ★ 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 ★ 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 ⑶ 项目所在地房地产市场总体供求现状 ⑷ 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 ⑸ 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 ⑹ 商品住宅客户构成及购买实态分析 ★ 各种档次商品住宅客户分析 ★ 商品住宅客户购买行为分析 ;⑴ 商品住宅项目价值分析——类比可实现价值分析法 ① 类比可实现价值分析法 1）选择可类比项目 2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重 3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征 4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ② 类比可实现价值决定因素 1）类比土地价值：地段资源差异 ★ 市政交通及直入交通的便利性的差异 ★ 项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度??差异 ——周边社区素质的差异 ★ 周边市政配套便利性的差异 ; 2）项目可提升价值判断 ★ 建筑风格和立面的设计、材质 ★ 单体户型设计 ★ 建筑空间布局和环艺设计 ★ 小区配套和物业管理 ★ 形象包装和营销策划 ★ 发展商品牌和实力 3）价值实现的经济因素 ★ 经济因素 ★ 政策因素 ⑵ 项目可实现价值分析 ① 类比楼盘分析与评价 ② 项目价值类比分析 1）价值提升和实现要素对比分析 2）项目类比价值计算 ;类比因素;1.5 项目市场定位;1.6 开发节奏建议;2 项目规划设计策划;2.1 总体规划;⑷ 道路系统布局 ① 地块周边交通环境示意 ★ 地块周边基本路网 ★ 项目所属区域道路建设及未来发展状况 ② 项目道路设置及其说明 ★ 项目主要出入口设置 ★ 项目主要干道设置 ★ 项目车辆分流情况说明 ★ 项目停车场布置 ;⑸ 绿化系统布局 ① 地块周边景观环境示意 ★ 地块周边历史、人文景观综合描述 ★ 项目所属地域市政规划布局及未来发展方向 ② 项目环艺规划及说明 ★ 项目绿化景观系统分析 ★ 项目主要公共场所的环艺设计 ;⑹ 公建与配套系统 ① 项目所在地周边市政配套设施调查 ② 项目配套功能配套及安排 ③ 公共建筑外立面设计提示 ★ 会所外立面设计提示 ★ 营销中心外立面设计提示 ★ 物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示 ★ 其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示 ④ 公共建筑平面设计提示 ⑤ 公共建筑风格设计的特别提示 ⑥ 项目公共建筑外部环境概念设计 ;⑺ 分期开发