房地产项目定价与定价策略.pptxVIP

第七章 房地产项目定价与定价策略 ——项目纵、横定价与调价策略项目纵横定价与调价策略 制定垂直价差制定水平价差正确运用调价策略价格促销策略中的几种定式价格促销策略中的几种变招确定项目垂直价差 一、垂直价差的含义及分布规律（一）含义 所谓垂直价差，是指同一幢建筑物中不同楼层之间的价格差异，通常以每平方米的单价差额来表示。确定项目垂直价差（二）分布规律 1、就2楼以上而言，无论是小高层，还是高层，其最高单价层几乎全在楼顶，最低单价则为2楼。 至于其他楼层之间价格高低的顺序可以依据实际情况划分等级。 2、决定各楼层之间价格高低顺序后，选定垂直价格的基准层，即垂直价格为0的楼层。基准层的确定一般需视楼层数量而定，且以取价格顺序居中的楼层最为常见。 3、各楼层之间的价差也因产品而异。例如，多层住宅楼层少，各层条件相差不远，价差一半在50~100元/平方米之间；高层住宅，特别是超高层，与基准价格差距为100~200元/平方米，甚至更大。确定项目垂直价差二、影响垂直价差的因素1、楼层数 楼层数越多，最高层与最低层之间的差价也就越大。2、市场状况 市场状况较好时，价差幅度达；市场状况不佳时，价差幅度小。3、产品单价 产品单价水平高时，价差幅度大；产品单价水平低时，价差幅度小。4、目标客户的购房习性 目标客户的购房习性比较保守时（通常为区域性较强的楼盘），大多无法接受差异大的价格，因此价差的幅度不宜过大；反之，若客户多来自本区域之外，或客户的背景多元化，则价差幅度可能较大。例如除深圳特区以外的本地购房客户，他们都喜欢居住于平房或多层住宅。确定项目垂直价差三、楼层的定价方式——首层与商铺的定价 一般而言，无论1楼是作为住宅还是商场来使用，其价格的订定方式大多以2楼以上平均单价（或基准层单价）的倍数来计算。1、1楼作为住宅 1楼若做住宅，其价格大约为2楼以上平均单价的1.1~1.3倍。倍数的大小视环境、配套、绿化宽度或庭院大小来确定。（1）附近的环境优良、适合住家，则差价的倍数较大，反之则倍数较小。（2）配套设施完善，例如附近即为公园，则倍数较大，反之则倍数较小。（3）庭院的面积大，且形状方正实用，则价差的倍数就大。确定项目垂直价差三、楼层的定价方式——首层与商铺的定价2、1楼作为商铺 由于商铺与住宅的价值差异较大，因此其价格与2楼以上平均价格的差距可能达到2.5~5倍。倍数的大小受附近商铺的开店率、行业结构、商业规模等因素的影响。（1）附近商铺开店率高，商业气氛已经形成，则价差的倍数大；开店率低，商业气氛还未形成，则价差的倍数就小。（2）福建商业结构偏重于零售、服务等行业，则价差的倍数就大；若附近商业结构多为小作坊（如皮革加工、建材店等），则价差的倍数就较小。（3）楼盘所在的位置商业规模大，则价差倍数大；如果楼盘所在位置商业规模小，则价差倍数较小。 如果1楼商铺仅能为小区居民或附近居民提供服务，规模覆盖小，那么价差就小；若果1楼的商业可以为片区甚至全市居民服务，规模大，则价差倍数就大。确定项目垂直价差三、楼层的定价方式——首层与商铺的定价3、2楼同样作为商铺 若楼盘2楼也作为商铺的规划，则2楼的单价大多为1楼单价的40%~70%，百分比大小可是实际情况而定。（1）如果地区的消费习惯仅局限于1楼，很那延伸至2楼，则2楼占1楼的百分比较大；若消费习惯少涉及到2楼，则2楼占1楼的百分比就低。（2）如果2楼的商铺面积大，则价差百分比就大；如果商铺面积较小，则价差百分比就小。（3）若2楼有独立的出入口，进出2楼可以不经过1楼，则价差百分比就大；反之，价差百分比就小，例如2楼可以直通天桥时，2楼的百分比较就大。确定项目垂直价差三、楼层的定价方式——地下室的定价 1、用作停车场 由于地下室不计容积率，且大多地下室规划为停车场，其价值主要视当地停车场价位而定。2、用作住宅 地下室规划为住宅，其价格一般可以定为1楼住宅的30%~50%。3、用作商铺 其价格大约为1楼商铺的40%~60%确定项目垂直价差四、垂直价差的制定示例——多层楼宇楼层调整系数 假定底层价格为1，则不同楼层的售价调整系数为：楼层别售楼系数首层、顶层1二层、次顶层1.02居中各楼层1.04确定项目垂直价差四、垂直价差的制定示例——高层楼宇售价层次系数 首先应区分裙楼与塔楼两部分，然后按二者楼层的多寡，再斟酌其售价系数。1、裙楼（商用房）的售价调整系数表层次/系数/层数二层三层四层五层六层12.22.22.32.42.521.822.12.22.331.81.922.141.71.81.951.61.761.5同一楼盘裙楼楼层价格随层数的上升而降低，但不同楼盘裙楼各层价格相比，裙楼层数多的楼盘其各层价格相对较高。确定项目垂直价差四、垂直价差的制定示例——高层楼宇售价层次系数 2、塔楼的售价层次价