房地产投资基金之一.pptxVIP

房地产投资基金;讲义框架;一、房地产投资基金出现必然性;1.房地产融资来源状况;2.投资者投资渠道单一;3.银行贷款风险增大;4.土地和房产价格上升很快;房地产投资基金应运而生;2. 1 房地产投资基金定义;2. 2 房地产基金的分类;; 基金持有人 基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。 基金组织 在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。 基金管理人 基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。 基金托管人 基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。;三、国外房地产基金成熟模式 —房地产投资信托基金REITs;房地产投资信托基金（ Real Estate Investment Trusts,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集社会各方投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它是1960年美国国会据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建成的。 ;3.2 REITs的基本特性; 股本房地产基金 (Equity REITs) 投资形式：直接投资房地产市场 主要收入：租金 按揭房地产基金 (Mortgage REITs) 投资形式：向发展商提供建筑资本或为物业项目提供按揭 主要收入：利息 混合房地产基金(Hybrid REITs) 上述两种基金的混合物 私人地产基金(Private REITs) 非上市或场外交易的REITs;3.4 REITs与房地产信托的区别;3.5 REITs与房地产股票的区别;3.6 国外REITs运行模式（案例）;物业管理 Cheung Kong （Holdings）Limited;四、房地产投资基金实务;4.1 钱从哪里来—融资;4.2 钱往哪里去—投资领域;4.2 钱往哪里去—投资类型;4.3 怎么赚钱—商业模式（管理、退出）;4.3.1 三种典型的盈利模式;4.3.2 房地产投资基金的管理模式 ;2、委托管理模式;4.3.3 有限合伙制;4.3.3 有限合伙制;4.3.3 合伙企业法说明;4.4 房地产投资基金运作流程;4.5 房地产基金操盘关注点;目前私募基金以股权投资为主，以债券投资为辅。 如股权投资，则通常以固定收益加股权回购的形式操作，若没有抵押物一般要安排董事席位或财务人员； 如债券投资，则要以相应资产设定抵押或担保；;4.6 房地产基金的退出与分红;基金退出方式;基金分红方式;五、看清方向，认识障碍，面向未来;5.1 五个“不可改变”推动房地产行业长期看好;5.2 房地产基金面临的困难;5.2.1 法律尚未完善;5.2.2 没有机构投资者;5.2.3 缺少专业人才;我们一起加油！;5.3房地产基金用武之地—地产开发模式的转变;5.4 房地产行业是最适合私募基金投资的行业;六、案例分析;6.1 有限合伙 —金地长三角房地产开发投资基金;基金介绍;基金介入; 北京左岸公社。项目在获得立项后，资金出现问题，土地出让金都没办法缴纳。某基金介入后做了一系列操作，帮其解决资金问题： 以项目控股权方的身份介入项目，伟业不参与项目分红，但发展商须向其支付高于银行的利息； 协助发展商向银行贷款； 资金链连上后，某基金作股权转让退出项目。 ;资金缺口三比较突出的一个例子是北京今典集团“苹果社区”的“贴息委托贷款”案例。因为“121文件”规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款，为解决从拿到预售证到项目封顶这段时期内的资金瓶颈，今典集团推出“发展商贴息委托贷款”的策略，今典自己出资2亿元，以“贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比正常银行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。精瑞基金和北国投的介入改变来了上述模式：;④;6.3 公司型