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第4章 房地产投资经济评价 1 内容提要 一、房地产投资经济评价概述 二、房地产投资静态分析 三、房地产投资动态分析 2 一、房地产投资经济评价概述 本节内容提要： 房地产投资经济评价的步骤 房地产投资经济评价的方法 房地产投资经济评价指标体系 现金流量表和现金流量图 3 一、房地产投资经济评价概述 定义： 房地产投资经济评价是在对某一项目的投资环境和市场进行分析和研究的基础上，对其经济效果进行的评价。 1、房地产投资经济评价的步骤 A、评价依据、原则及方法的确定： 依据：政府文件、项目文件、投资环境和市场分析 原则：对某一项目进行经济效果评价时所坚持的基本思路，例如侧重定性分析还是定量分析，对风险态度等 方法：假设条件的设定以及评价参数和指标的选择等。 4 一、房地产投资经济评价概述 B、基础数据的收集、整理和计算： 开发项目基础数据包括：开发成本费用、开发项目的租售收入、自有资金和融资安排、税收减免等。 置业投资项目基础数据包括：物业的价格和面积、各种交易税费银行按揭情况、出租情况等 5 一、房地产投资经济评价概述 C、有关财务报表的编制及指标的计算 开发项目 基本报表:现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表 辅助报表：成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息表、销售收入估算表、出租收入估算表等 置业投资项目 只需编制现金流量表就可以满足相关指标的计算和分析 D、结论 各项指标是否达到要求、项目是否可行等 6 一、房地产投资经济评价概述 2、房地产投资经济评价的方法 1）静态分析 2）动态分析 区别：是否考虑资金的时间价值 7 一、房地产投资经济评价概述 3、房地产投资经济评价指标体系 项目效果评价关注的几个方面：盈利水平、投资回收期限、现金流是否能满足还款需要（资金连断裂）等 8 一、房地产投资经济评价概述 表4-1 房地产投资经济评价指标体系 9 一、房地产投资经济评价概述 4、现金流量表和现金流量图 现金流量：各个时期或时间点上实际发生的资金流入或流出。现金流入和现金流出的代数和成为净现金流量。 现金流量表包括现金流入、现金流出和净现金流量三部分。 现金流量图：把投资项目的现金流量用时间坐标表示出来的一种示意图。“三部曲”：首先，画出时间轴；其次，画出现金流量；最后标出现金流量的具体数字。（课本例4-1） 10 二、房地产投资静态分析 本节内容提要： 1、现代指标：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、静态投资回收期 2、传统指标：收益乘数、全面资本化率、股本化率、现金回报率、经纪人收益率 11 二、房地产投资静态分析 1、现代指标 1）投资利润率 置业投资项目，年利润总额=年租金毛收入-经营成本-贷款按揭本息支付-其他成本 开发项目，年利润总额=年产品销售收入-年产品销售税金及附加-年总成本费用 12 二、房地产投资静态分析 使用方法：将投资利润率与行业平均利润率或事先确定好的可以接受的投资利润率进行比较。 指标运用难点：判别标准难以确定 13 二、房地产投资静态分析 2)投资利税率 投资利税率=（年利税总额或年平均利税总额/项目总投资）*100% 注意：年利税总额就是年利润总额与年销售税金及附加之和，或者是年销售收入与年总成本费用之差。 使用方法：与行业基准投资利税率、行业平均