论买卖不破租赁的构成要件――兼评我国《合同法》第229条-资料.docxVIP

— PAGE \* Arabic 1 — 论买卖不破租赁的构成要件――兼评我国《合同法》第229条-资料 论买卖不破租赁的构成要件――兼评我国《合同法》第229条  引言  所谓买卖不破租赁，是指出租人在租赁期间转移租赁物的所有权与第三人时，原租赁合同对租赁物的受让人继续有效，该受让人不得随意解除租赁合同。我国《合同法》229条确立的正是这一原则，该条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，该条的确立不仅为租期内的所有权变动行为提供了法律依据，而且契合了世界其他国家或地区的立法精神，立法意义不可小觑。然而不可否认的是，由于立法技术上过于简约，该条在实际适用时仍存在诸多疑问及混乱，因此，关于该原则的适用要件实有讨论之必要。  一、租赁物须为不动产  买卖不破租赁究竟适用于哪些标的物？素来较有争议，各国对此也规定不一。主要分为仅就不动产进行规定以及不分动产与不动产统一规定两种。就前者而言，代表国家有德国、瑞士、法国、日本等，如《法国民法典》第1743条明确规定：如果出租人出卖其出租物，买受人不得辞走已订立经公证或规定有确定日期的租赁契约的土地承租人、佃农或者房屋继承人。《德国民法典》571条确立了土地租赁中的买卖不破租赁，第580条又将关于土地租赁的规定准用至房屋租赁。《日本民法典》也规  定，不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生效力（第605条）。《瑞士债务法》也只在租赁标的物为不动产时才有偏向于承租人的保护规定（第259条第2项，第260条第2项）。虽然在是否实行登记方面各国规定有所不同，但却均无一例外地将适用范围限于不动产。而就后者而言，代表立法例为我国《合同法》和台湾地区民法。如我国台湾地区民法第425条规定：出租人于租赁物交付后，承租人占有中，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在，我国《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。显然，对于买卖不破租赁大陆地区与台湾地区在立法上均未区分租赁标的，而一律进行了保护。如此看似周全，但将动产租赁也纳入保护范畴实则有失妥当。  经过上述比较，不难发现多数国家立法中关于买卖不破租赁原则适用范围的规定至少都以不动产为限，很少有扩及于动产的。而外国立法例虽系特定社会为解决特定问题所采取之对策，但其所表现的，亦属一种法律规则 ，并且外国立法例（判例学说）有助于提供解决特定问题之各种可能类型，故各国（地区）修订法律之际，常引为参考 。因此，笔者认为应积极借鉴国外先进立法成果，将该原则的适用范围上严格限于不动产。原因在于，一方面如此规定切合该原则的设立宗旨。该原则设立的初衷是为了保障承租人利益，而居住又是人们生存的基本需要。  随着房价的不断攀升，购房成本也水涨船高，因此租赁房屋进行居住或从事营业者亦增加。而与出租人相比，承租人多为经济上之弱者，因而有特别立法进行保护之必要。而在动产租赁中，由于动产种类繁多，价值大多不及不动产，而且相对于不动产租赁而言，动产租赁对于承租人生活或营业的影响一般不会涉及承租人的生存问题，即使在租赁期间发生租赁物所有权之让与而使承租人受有损失，承租人不仅选择替代物的余地较大，而且完全可以依据债务不履行制度来向出租人寻求救济，对其生活不会产生太大影响。另一方面，将适用范围限于动产还会影响交易效率、增加交易成本。若动产也适用该原则，那么在当事人买卖动产时，买受人势必会因考虑标的物上是否会存在租赁权而加倍慎重，交易成本的增加很可能使买受人望而却步，阻碍交易的顺利进行。因此，从立法政策的价值判断上看，在动产租赁中，也没有必要通过牺牲交易效率和提高交易成本来维护租赁合同的稳定性。  综上，反观我国《合同法》229条，对可发生租赁物对抗力的租赁物之范围未设限制有失妥当，而且我国的立法规定实有过度保护承租人利益之嫌。因此，建议将来修法时，借鉴大陆法系其他相关国家的立法规定，对我国买卖不破租赁原则中的租赁物作出限定，将动产租赁排除在外。  二、当事人之间须存在合法有效的租赁关系  出租人与承租人之间事先存在合法有效的租赁关系是适用买卖不破租赁原则的基本要件。出租人与承租人之间只有事先  存在合法有效的租赁关系，承租人才可对受让人主张租赁关系之继续存在。而对于租赁关系存在与否的准据时点，依王泽鉴先生之观点，应以租赁物所有权让与时为准 。即租赁物所有权让与时必须存在合法有效的租赁关系，否则便无买卖不破租赁  原则适用之余地。需要注意的是，当租赁关系在租赁物所有权让与时有效存在，但在租赁物让与后，租赁契约因意思表示有瑕疵经撤销而视为自始无效，或者因解除而溯及丧失其效力时 ，亦属于在