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探索国内公租房投融资新模式 探索国内公租房投融资新模式 杜辉/《中国房地产》/2012年第12期 当前，公共租赁房建设构成国家保障性住房体系建设的主要途径。国家预讣在“十二五“ 期间筹建3600万套保障性住房，北中公共租赁房建设成为重头戏。然而，目前务地在公租 房建设管理方面，还处于“摸着石头过河“的实验阶段，其中，投资主体单一、融资渠道有限， 成为最为困扰的难题之一。2012年2月6日，财政部网站发布《关于切实做好2012年保障 性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》（以下简称《通知》）中提到，从财政预算专项 支持、政府可支配的英他收入、贷款和发债、社会投资及政府继续提供廉价丄地和税费优惠 等方面来为保障房建设提供支持，并支持成立负责保障房建设、运营、管理的专门企业。但 是，这些方式还要许多难题需要破解。 一、以土地出让金滚动为依托的重庆公租房融资模式值得讨论 重庆公租房投融资模式可以表述为：以公租房建设拉动经济增长，以经济增长提升上地 价格，以上地出让金收益带动信贷投资，进而再推动新一轮公租房融资。因为，作为地方政 府希望在最大化的土地收益和最大化的保障房建设开工率之间建立一个平衡。 据报道，重庆市计划从2010年起3年内建造4000万平方米公租房。该项目总投资约 1200亿元，其中约300亿元建设资金通过中央专项资金、市财政年度预算资金、上地出让 收益和对高端商品房征收房产税等方式募集，约700亿元建设资金则通过向金融机构、公积 金贷款和发行债券募集。由于公租房用地以划拨方式供应，减免上地出让金，加上免征城镇 上地使用税、上地增值税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，可直接减 少一半资金投入。 按照重庆市政府的测算，大槪300多亿元由政府投入，主要有几个来源：一是上地全部 划拨，土地成本作为国有资产注入：二是把每年上地出让总收益的5%用于公租房建设，约 有10多亿元：三是中央下拨的专项资金和市里每年安排的财政预算资金；四是通过社会融 资渠道筹集。2011年7月12 H,为支持重庆保障房建设，全国社保基金通过交银信托，并 由国家开发银行担保，向重庆市城投公租房公司发放三年期45亿元信托贷款，该笔贷款也 是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。此外，在2010年至2015年的5 年间，国家开发银行还将为重庆市两江新区的基础设施建设项目牵头组织600亿元资金。 重庆模式固然有独特价值，但是否可以被普遍复制，值得讨论。 英一，土地储备有限，不可持续。由于卖地收入严重依赖于存量土地储备，重庆的公租 房融资模式复制不太容易。主要原因在于重庆市已经具有了大量上地储备，加之英实施了独 特的政策。目前，苴他一线城市主要而对的是保障性住房上地供给的不足，这种状况短期很 难改变。当然，重庆市区内可岀让的优质商业地块也已经无多。重庆市在2011年度国上房 管工作会议上提岀“智葱加勇气”，为城市增加建设用地。重庆的农村村落合并估计可以腾出 10万亩上地，而农民拆除旧房腾出的宅基地、房前屋后的院坝等，可进行地票交易，从而 整合为国有。卖出的地票指标可以用于增加城市建设用地，各类商业性房地产、写字楼及其 他商业用地原则上通过“地票交易解决。 其二，重庆的地票收益资金未必可以普遍仿造。重庆将地票收益获取的纯收益，80%补 偿给农户，重庆的地票交易可以产生150亿元左右资金。不过，由于国家严格控制区县以及 地市州用城乡建设用地增减挂钩，也不允许其他省区市像重庆一样进行此类地票交易，因此 其他城市未必能够获得此项土地交易政策。 英三，依靠政府支撑的国有开发企业开发公租房同样面临着银行贷款的难处。重庆市城 投公租房建设有限公司是专门为建设公租房而在2010年5月成立的隶属于重庆市城投公司 的国有独资子公司。这家注册资金10亿元的新公司不仅将承建西永康居西城、蔡家两江名 居和茶园城南家园公租房项目建设，并且将承担未来市政府指派的公租房项目建设。不过， 就是这家企业，曾在去年和今年两次向某国有银行申请公租房贷款时遇冷，总行对其贷款申 请也一直未批。 英四，承建公租房的国有企业依然需要其他盈利项目作支撑。重庆市已经启动的公租房 项目主要由重庆地产集团和城投公租房建设公司负责建设，并由重庆建工集团、中冶建工有 限公司和渝开发承建。承建集团还要考虑哪些该由政府掏钱，以及小区内租售店铺的归属问 题。 二、 公租房财政贴息要解决的几个难题 目前，一些城市的公租房建设主要依靠银行贷款，济南市即是如此。据了解，济南市“十 二五期间将建10万套公租房，英中政府所属的4个投融资平台就承担了 8.5万套的建设任 务，每家的公租房总投入在30亿元以上。除去30%的资本金，共需通过市场融资筹措10 多亿元建设资金。70%的建设资金如何解决？目前，公租房的建设