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房地产项目投资可行性研究与经济评价 主讲：广州大学 陈琳 教授 参考教材：《房地产项目投资》（第二版） 陈琳、潘蜀健编著 中国建筑工业出版社 概论一、房地产项目投资可行性研究与经济评价的重要性 关系到投资决策的科学性与准确性 投资决策失误的危害性 “做正确的事比正确地作事更重要”二、房地产项目可行性研究与经济评价的一般过程 1、房地产市场调查研究与预测 2、房地产开发项目市场定位研究 3、房地产开发项目投资与成本费用估算 4、房地产开发项目收入估算与资金筹措 5、房地产开发项目财务评价 6、房地产开发项目不确定性分析与风险分析 7、评价结论 第一章 房地产项目市场调研（一）、市场环境调研1、宏观环境调研 经济环境 政策环境 人口环境 文化环境 行业环境 技术环境　2、区域环境调研区域环境调研是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。具体包括：1）、结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位；2）、进行区域的交通条件研究3）、对影响区域发展的其他因素和条件进行研究，如：历史因素、文化因素、发展水平等；4）、对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析。3、项目微观环境(Micro-environment) 调研项目的微观环境调研又称为项目开发条件分析。其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。具体包括： 1）、对项目的用地现状及开发条件进行分析；2）、对项目所在地的周边环境进行分析，主要指对地块周围的物质和非物质的生活配套情况的分析；3）、对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。 （二）、消费者(Consumer Behavior)调研一般而言，我们研究买家时需要回答七个问题（6W+H）：第一，哪些人是买家？（who）第二，买家要买什么样的房？（what）第三，买家为什么要买这些房子？（why）第四，谁参与买家的购买行为？（whom）第五，买家以什么样的方式买房？（how）第六，买家什么时候买房？（when）第七，买家在哪里买房？（where）具体说来，包括以下几个方面。1、消费者的购买力水平消费者购买力水平的主要衡量指标是家庭年收入。2、消费者的购买倾向消费者的购买倾向主要包括物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等。3、消费者的共同特性主要包括：消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地等等。特别提示：一般说来，在未确定目标消费者之前，可通过二手资料的收集对房地产市场的消费者做一个普遍、粗略的了解；在确定了目标消费者之后，则主要是通过问卷调查的形式就想要了解的问题对目标调查对象进行访问。目标消费者的确定可参照同类物业的已成交客户进行划分。必要的时候，甚至还可针对核心购买者进行再一次的调查，如此反复，直至得到较为准确可靠的结论。因此我们说，对消费者的调研可视为动态的全过程调研。（三）、竞争楼盘调研竞争性楼盘分为两种情形，一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘。竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销策略组合的调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面 第二章 房地产项目市场定位研究一、项目的SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析 (strength、weakness、opportunity、threaten）优势、劣势来自于企业内部机会、威胁来自于企业外部二、项目目标市场的选择应体现市场机会与企业优势的最佳结合三、项目的市场定位(4Ps)产品定位(Product) 价格定位(Price)分销定位(Place)促销定位(Promotion) 第三章 房地产开发项目投资与成本费用的构成与估算 一 开发成本 1、土地使用权出让金出让方式： （协议）、招标、拍卖、挂牌出让金（底价）的确定方法：（1）标定地价修正法（已取消）（2）基准地价修正法（正在执行）(具体标准请浏览广州市国土房管局网站点击“基准地价”） 2、土地征用及拆迁安置补偿（1）土地征用费（2）拆迁安置补偿费注意：国家新的拆迁安置补偿条例已经出台要点：实行按市场价评估的货币补偿原则3、前期工程费（1）规划设计费（一般为建安工程费的3%）（2）项目可行性研究费（一般占项目总投资的0.2%-1%)（3）地质勘察测绘费(一般为向项目设计概算的0.5%)（4）项目开办、筹办费（4）三通一平费（目前的基准地价中已包含了该项费用）4、建安工程费（1）土建工程费（基础、结构、建筑及粗 装修工程费）（2）设备及安装工程费 （3）室内装修工程费（精装修工程费）5、基础设施费（红线内外工程费）（1）