房地产策划代理有限公司营销报告.pptxVIP

厦门市新景祥房地产策划代理有限公司 2011年9月;报告框架;7、8#楼103-158平米大户型，销售难度大 总价在65万以上两房（变三房）与80万以上三房（可变五房）的房源，客户接受度低;1、市场与竞争分析 ——看市场，研究对手，发现问题;市场供应：未来1-5年内城东城西板块拟推盘体量约600万㎡，城东板块拟推180万平米，目前在售楼盘261万平米，竞争极其激烈。;市场需求：2009年漳州市销售住宅约170万平米；2010年漳州市销售住宅150万平米。2011年1-7月销售住宅约9100套，折合面积约100万平米，其中，城东板块（龙文区）年均销量约4900套、折合约55万㎡。;供求;面积如此激烈的市场竞争，竞争项目如何应对？;基本指标 ;基本指标 ;项目体验式营销手段： 超2万平米实景展示区，豪华实景呈现，给予客户最真实的体验。;基本指标 ;本项目如何跳脱竞争？;2、项目解读客群分析—???看自己，分析客户，明确占位;南区背景回顾——营销推广总结;本项目为北区+南区+景山地块面积合计86万平方米，南区总建近17万平米，北区总建约30万平米。不提高品质对客户的感召力，陷入价格战，无论对7、8号楼还是对本项目后续北区与景山地块推广极为不利。;福隆城由南北区加景山地块三个地块组成。 北区规划9栋18层高层，4栋32层高层，1栋26层高层合计15层。 景观上社区规划有南北区中心绿化+商业街景观，中庭景观，架空层绿化，社区会所等。从社区规划、栋距、景观设计、社区配套等来看，北区地块与南区地块相比将是一个升级。;户型配比如左表： 合计1822套房源； 123-134平米的2+1户型合计748套，占41%； 87平米正规两房359套，占近20%，97平米2+1户型116套，占约6%； 140平米以上的3+1、3+2及楼中楼户型占约33%。; 回顾我们的客群 ——针对客群，找到出路;成交客户分析;成交客户职业类别：成交客户中，36%客户为公司职员，32%客户为私营业主，占到大部分，其他类型客户占19%。;;个性特征;总结本项目存在的问题;本项目的目标;整盘走品质战+认知战策略提升品牌;3、营销推广执行——针对现状，提炼目标，明确工作重点;全盘推售思路梳理;针对核心问题的解决策略;南区房源盘点;该计划围绕7、8号楼实现1亿销售金额与北区蓄客，同步展开;线上;针对1号楼推售思路与解决策略;1、价格调整策略 建议本项目20楼以上的房源，采用无价差策略，以一口价60万元/套总价出售，提高该户型的性价比。 2、客户截留策略 截留福晟·钱隆学府的客户，对该项目平时蓄积的客户、开盘的客户进行全面截留，实现去化目标。 3、客户拓展策略 对八县进行客户拓展，挖掘该房源的客户。;1、截留万达、明发等项目客户群体 在以上项目周边派发海报，发送截留短信等，截留该项目客群 2、客户拓展 加强对诏安、平和老客户的维护，以挖掘新的客户。 寻找诏安、平和、云霄等客群地在外地（广州、厦门、上海等地）的商会、老乡会的通讯录，进行电开或异地宣传，挖掘新的客户。 每月针对大户型，按照1:5目标蓄客，并完成既定销售目标。 ; 2011年10月 11月 12月 2012年1月 2月;线下推广详细节点安排;事件及活动主题;线下推广策略之一：福隆城八县巡展+派报+电影下乡巡展形式;线下推广策略之二：周末嘉年华活动设计;线下推广策略之三：系列高端体验活动设计;事件及活动主题;在售楼处控台处设立类似“2500元大奖领取处”的标示，引起到场客户的关注，在客户询问时，将老带新促销的方式告知客户，加强宣导，提高老客户介绍新客户的积极性。 老客户带新客户成交，老客户可获得价值2000元的奖励。;线下推广计划之五：前期未成交客户深挖;线下推广计划之六：公积金客户挖掘;针对以上的线下推广计划 北区要以什么形象 通过什么渠道出现？;线上推广计划;3、项目包装方案——线上线下组合模式，树立高端项目形象;城市尚群阶层 他们在25-45岁之间 他们兢兢业业，拼搏向上 他们依靠勤劳与智慧获得财富 如今他们事业小有成就，手上有些闲钱;城市尚群阶层 他们希望在市区置业 或自住、或养老、或为子女置业 也许这是他们第一次也是最后一次置业 他们希望拥有舒适敞阔的生活环境 他们是社会财富的创造者，历史的推动者 他们注重名望与地位，希望通过居住的改变，提高社会地位;城市尚群的关注点 关注品质 追求尊贵 关注健康 要求实惠 向往都市繁华 ;从形象包装上提升;1)形象定位;1、站在全盘的角度考虑发展方向，北区地块从福隆城86万平的历史意义上看，价值拉升到景山地块的高度，树立品质。同时为景山地块做好铺垫。 2、通过北区高端形象亮相，