某地产项目宣传推广与营销执行方案.pptxVIP

华德力淮安项目宣传推广与营销执行方案;项目工作执行的阶段划分;;项目基础信息与现时段周边状况;;项目先期目标解析;基于客观现实和项目自身分析，从系统问题中找出本阶段的核心问题，指导战略和策略;;伴随着全国大势， 2007年淮安市场在成交量和均价增长快，受政策影响年底有所回落;2007年淮安市区住宅均价涨幅在最高点时接近1000元，年后涨幅放缓;08年新开盘与后续供应项目更显谨慎，多次且少量开盘的小步快跑成为普遍现象;上门量剧减和成交的迟缓表现出客户的心理变化，对市场发展方向的怀疑促成了此转变;市场项目现阶段的主流依然为复合型社区，规划缺乏亮点，多层产品最受客户青睐;市场现有项目外立面表现水平低下，缺乏社区独特风格，品质感普遍偏差;符合客户喜好，并能充分兼顾各空间使用功能均好性的户型更具竞争力;市场普遍缺乏展示，拥有先期开发和成熟配套的项目更具竞争力，或利用外界大环境吸引客户;未来竞争首先体现在巨大的新增与存量供应，且非商品房项目的供应也在迅速放大;随着未来竞争中产品力及营销水平的迅速提升，固守陈规的保守做法将被市场所不容;市场整体表现与市场竞争小结;;淮安市场目前常用营销推广手段以传统报广传媒结合户外广告为主，口碑传播力强;《淮海晚报》 淮海晚报在当地影响力较深，是开发商广告投放必选报媒； 淮海晚报发行量达5万份，各报刊点均有售； 整版24×33，彩版：24750元。 ;“淮安网上楼市”网络广告是当地地产广告宣传的重要媒介，深入度强。;电视台是淮安地产广告宣传的辅助媒价，频道较少但受众面广，有滚动字幕及专题片等形式;作为另一重要媒介的户外广告牌使用最为广泛，宣传效果较突出，设计水平一般;市区内节点和主要路段交汇处高炮设置不多，部分位置需要政府特批;路旗使用率较高，多设置在项目周边四至路段，部分项目延伸较广，大部分关注度不高;营建水平一般，外形缺乏特色，内部设计简单、布置凌乱，对形象提升作用小;开发商目前比较缺乏展示意识，几乎没有项目拥有核心展示区，仅有极少数项目设置样板房;工地现场缺乏包装，外在表现普遍凌乱与粗糙，楼体的???告昭示功能未能得到充分利用 ;市场活动营销意识低，只有少数楼盘做过营销活动，因其操作不当没有达到预期效果;市场营销环境小结;;通过对市场典型楼盘本体及营销推广层面的研究，吸取经验，寻求突破点;淮海第一城——占据淮安市区最佳地段、配套的销售明星项目，当地的商品住宅标签; 天生丽质的同时，项目在营销展示层面依然做足功课，基础层面的各项投入比较到位;同市场整体情况类似缺乏实景展示，一期入伙后填补了此缺憾，给予客户极好的体验效果;香格里拉——位于开发区的新城区生活代表作，市场口碑与销售业绩名列前茅;主要凭借大社区规划，产品和周边环境争取客户，外围推广力度大，营销展示内容深度不足;欧洲城——淮安罕有的拥有明显社区风格的项目，08年开盘即销售300余套;外围宣传推广力度一般，主要强调新淮阴中学所带来的教育优势且采取了非正常蓄客手段;开发商有类似项目操作经验，但缺乏实际的展示，对客户的感染力相对减弱;位置偏僻的复合型产品项目，由于定价失误在市场上争议度较大，采用了包销模式;项目由代理商包销，后者在营销层面极尽所能，但执行细节依然不足，最终收效有限;现场展示各个环节在市场横向比较中基本做到了最完善，却依然难以挽回因自我判断失误造成的滞销局面;开发区纯高层项目，存在产品接受度问题，凭借价格优势在开盘获取了较好的业绩;单纯的以低价格为手段入市，缺少对产品抗性化解的有效营销手段，造成项目后劲乏力;;市场研判总结;;项目优势分析——位于淮安市主干道淮海南路之上，片区环境相对安静、纯粹;项目优势分析——风格独特的异域风情小镇，组团与景观规划远高于市场同类水平;项目优势分析——展示区规划充分结合配套、住宅及景观体系，能给予客户主观体验感受;项目优势分析——产品外立面品质感到位，承袭绿城风格，稳重中突显优雅品味;项目优势分析——产品户型充分考虑市场偏好，控制总价的同时保证了功能空间实用性，并且有一定创新;项目优势分析——景观资源相结合的社区商业及市政公园，充分弥补周边配套不足的现状;项目劣势分析——不处于城市未来主流发展方向，所处区域现有认知度低，区域发展和开发配套不成熟;自我分析总结——营销推广方案将通过多方位展示体现项目自身优势，重新树立心理认知弱化项目劣势;;青河与青浦区作为中心城区，其区域客户多依赖于区域便利的生活配套环境;淮阴区客户在拥有地域性特征的同时对城市化生活存在向往，开发区客户则更复合;以区域内公务员、私营业主为主，少量区县客户，地段、配套及身份感为主要购买因素;康城明珠;欧洲城;盛世名门;日月星城;淮安市典型楼盘实际成交客户构成与特征分析;在项目开盘之前，已有大量新增或存量项目入市推盘，对客户量分流极大;市场专业