某项目营销策划报告分析.pptx

谨呈：长沙市卓越置业发展有限公司——卓越蔚蓝海岸项目营销策划报告项目印象：河西?市府区?卓越进入长沙首个项目区位：整个河西以环境资源、新兴市政配套、高校云集，文化氛围浓厚为区域特征；政务区：长沙市政府于2001年迁往岳麓区北部，成为麓北政务新城的中心，此片区属于认知中的城市新区；交通便利：项目位于金星大道与茶子山路交界处西南侧，与市政府一路之隔，隶属市府板块；规划：金星大道—“西长沙大动脉”，连接长沙与望城，将被打造成为河西的“芙蓉路”。蔚蓝海岸常长高速岳麓大道岳麓区政府市委、市政府金星大道二环长郡中学分校区本项目项目印象：蔚蓝海岸系的人文宜居的大社区低密度大社区60万平米大社区低密度/ 舒适楼间距教育本体幼儿园、小学配套齐全周边长郡中学资源利用人文纯粹的西班牙风情营造报告前提：一期在07年旺期中销售良好，本次主要针对08年的二期销售卓越蔚蓝海岸:占地面积：371628平方米总建筑面积：60万平米容积率：1.35物业类型：别墅、洋房、高层绿化率：41.49%3期2期一期二期三期累计规模约16万约15万——面市时间2006-2007年2008年5月——物业类型洋房：6500TH：8600-12000高层：4200-4500洋房、TH、高层洋房、TH、高层配套展示商业街/会所/休闲广场/局部园林幼儿园/学校小学1期别墅产品（ B区）洋房产品（A区+B区）高层产品（C区+D区）项目目标：08年回收8-9个亿，按一期价格试算，即别墅、洋房售完，高层销售90%重要备注：因开发商未明确给到相关的产品信息，世联是根据总平图的试算，可能存在误差。更为具体的待在后续准确的数据落实在定。二期经济技术指标:占地面积：93485平米建面面积：152440平米容积率：1.63物业类型：别墅、洋房、高层（楼王单位）绿化率：41%总户数：1058二期产品推售（根据沟通与一期类似）产品套数比例主力面积区间高层69866%110-160、200洋房31229.5%130-180别墅484.5%230一期价格：洋房：6500TH：8600-12000高层：4500项目目标：目标分解后，销售速度压力较大08年 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2期A区洋房、B区洋房及别墅入市销售（开盘销售40%）2期C区、D区高层先后入市销售（开盘销售40%）洋房312套，开盘销售124套，月均销售速度24套/月联排别墅48套，开盘销售19套，月均销售速度4套/月2期12-15万全部消化，回收8亿高层698套，开盘销售280套，月均销售速度：84套/月目前周边楼盘的销售速度：西山汇景洋房9套/月共和世家、沁园春御园高层8-9套/月0108年预测02030401059.28-25.7%-37.6%-43.5%-23.0%9.289.289.28受928等新政的影响北京上海等一线城市商品房成交量出现大幅度下降，平均降幅超过20%走势：一线城市-38.9%-29.8%-38.3%-51.2%9.289.289.289.28受928等新政的影响天津杭州等二线城市商品房成交量出现大幅度下降，平均降幅超过30%走势：二线城市市场案例：长沙3月16日开盘的荷园项目，售价6999元/平米，推出192套，仅售出60套左右，销售率仅31%价格波动影响表现不同，但也有逐渐从一线城市到二线城市转移的趋势价一线城市销售均价逐渐出现明显波动价二线销售均价波动不明显长沙：少量在售项目出现暗价，新开项目定价保守，少量项目定价回调，价格压力逐渐显现。在售楼盘暗降措施：1、加州阳光，送2008美金。2、普瑞斯堡，折扣多，优惠活动频繁。新开盘楼盘保守定价：3、万科西街庭院，5700元/平米（带800元装修），一次性付款9.6折。3月底4月初开盘项目，暗降措施：1、共和世家：3月15日起，存入诚意金1万元，每天增值666元。2、汇一·紫东郡：5000元诚意金抵10000元房款。湘江世纪城将直接低价入市,预计4月底入市,价格约在4000元/平,团购3500元/平。预计将逐渐推出5000套，将对市场产生较大冲击说07年房地产宏观调控是“金融政策年”　2008年，建设部提出，落实党的十七大提出的“住有所居”的目标，从０８年目前已经出台的新调控政策来看，闲置土地的清理、土地供应后续的住宅供应、政策房供应力度大……——可以预见，08年房地产宏观调控的变化，类似“供应调控”从政策波动逐渐到供应波动，08年将是动荡的一年，市场变数因素仍然较大。金融压力后，供应调控压力将带来市场的进一步波动。上海参照：两轮波动—金融与供应的诱因联动金融政策消化期导致供应积累，市场规律主导下的波及式下跌第1次下跌金融政策间接影响需求端客户由观望到看跌，价格/成交量双向探底，5个月后政策基本消化第2次下