某地产集团下半年营销策略.pptxVIP

Gemdale Corporation; 梅陇镇三期一批，均价11700元/平米，开盘月周消化速度在60-70套； 二批开盘整体均价12300元/平米，相比三期一批，消化速度锐减，周消化速度20套左右； 项目进入六月份以来，销售速度受阻，周销售速度在10套以下；;第一部分：房地产未来走势判断;维度1：宏观政策;焦点：CPI;后果分析：经济过热和通货膨胀如得不到有效控制，会引发经济衰退，失业率增加、社会动荡… 因此，“两防”（防经济过热/防通货膨胀）成为2008年中国经济第一命题，“控制2008年GDP增长目标8%左右，CPI在4.8%左右”是政府必须交待的答卷;无论如何，政府今年会尽一切努力抑制CPI，甚至不排除采取更为严厉的措施；而所采取的行政手段中，信货紧缩和加息都将会成为影响房地产价格的决定性因素;事实上，央行进一步采取金融手段以响应政府从紧的货币政策，说明金融压力依然存在。央行于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点上调存款准备金率，还是为了收缩过剩的流动性。;维度2：新盘入市情况;维度2：新盘入市情况;维度2：新盘入市情况;区域;维度3：蝴蝶效应;万科08年在龙坂供应量高达36.8万，都是要求快速回现的现金流项目;万科第五园：建筑风格延续中式古典气质，与本项目差别显著；四期82-84平米2房与本项目存在竞争;占地;作为区域的领导者品牌，万科持续压低价格的行为会带来市场的蝴蝶效应;万科为实现战略目标而发动的“降价潮”将会使更多开发商加入到降价促销行列中，导致房地产价格很难有提升;维度4：目前趋势;二级市场;本报告是严格保密的。;本报告是严格保密的。;4月份全市成交4250套，环比3月份增加了29.1％，同比去年4月份减少了15.5％。 今年1－4月份全市总成交10206套，同比去年同期减少了52.7％。;08年全市成交情况：自春节遭遇市场寒冷后，市场呈现短暂的回暖趋势;二级市场;项目名称;本报告是严格保密的。;本报告是严格保密的。;关键政策;宏观调控对上海房地产市场的影响从2005年3月开始，历经1年半的横盘调整期;深圳市场可类比于上海，预计经过约1年半横盘调整时间（即09年2季度开始）市场会逐渐明朗；参照上海市场“恢复期”特征：首先成交量开始明显直??攀升，然后带动市场价格小幅走高;本报告是严格保密的。;本报告是严格保密的。;本报告是严格保密的。;本报告是严格保密的。;4月份全市套数和面积供求都是1.15，连续第10个月市场处于供过于求的局面。这也在一定程度上解释了，现在市场上呈现的大规模降价的现象，以及消费者观望气氛浓厚的特点。 然而，从去年12月份以来，供求比有逐月下降的趋势，市场供应量和成交量也有了一定的放大，市场供需矛盾得到了缓和。;整体市场·市场消化量;整体市场·成交价格;年份;楼盘项目名称;项目;几组数据：龙坂08年新增供销数据分解;几组数据：龙坂08年新增供销数据分解;几组数据：龙坂08年新增供销数据分解;几组数据：龙坂08年4季度新增供销数据分解;几组数据：龙坂08年4季度新增供销数据分解;几组数据：龙坂08年新增供销数据分解;龙坂08年全年销售量预计;几组数据：龙坂09年新增供销数据分解;几组数据：龙坂09年以后新增项目数据;项目/地块;年份;项目名称;本报告是严格保密的。;梅陇镇上半年销售曲线回顾;梅陇镇上半年客户属性;梅陇镇上半年客户属性;成交客户购买决策周期普遍拉长——观望心态严重 小户型客户由原来的上门一次或者两次即可成交的周期拉长到了目前的三次以上，甚至出现2个月前的客户购买的现象。;梅陇镇上半年客户属性;成交客户的主要得知途径：亲友/业主介绍占到48%，户外广告成交占到18%，其次则是路过、网络、春交会等渠道;“金地的房子做的挺好，毕竟是大品牌，品质好。” “品牌第一！我朋友买的不是金地，就是买万科的房子，我会比他们差么？ “我很喜欢你们的大社区，配套也很齐全！有健身房，瑜伽房，女孩子嘛，都很喜欢。还有你们的大园林，好让我感动。这里环境做得真的很不错，到处都是花花草草，心情不好的时候，还可以下来散散心。” “我还是很看重你这里的业主专车的，现在没几个小区有这个的。 ” “带装修的好，省事还省心，要不挺折腾的。” “你们的精装修很不错,很实用,质量也很好。”;梅陇镇上半年客户属性; 结论1：目前购房主力以自住客户为主，部分自住客户具备购买能力，但对“单价”敏感度高 结论2：自住客户购买决策周期长，决策时犹豫度高。因此在必须在后期的促销策略上加大力度，变换花样来打消客户观望情绪，促使客户缩短成交周期。;本报告是严格保密的。;梅陇镇下半年剩余货量分析;梅陇镇下半年剩余货量分析;梅陇镇下半年营销策略总纲;梅陇镇下半年营销策略总纲;梅陇镇下半年营销策略分解——推售