某投资公司项目市场分析报告 .pptVIP

广州万达广场投资有限公司;;广东省行政管理中心，珠三角世界级城镇群的高端生产性服务业中心;;交通规划：在区域规划重大利好下，城际高速公路和地铁持续为广州提速，区域辐射力将极大增强;人口：广州对周边各省人口辐射力强，具有近半外来人口，番禺是外来人口最高的区域;数据来源：广州统计局;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。*** 10、市场销售中最重要的字就是“问”。**** 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。***** 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。**** 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。***** 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。**** 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。***** 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。*** 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。**** ;城市社会消费总额已走出低谷;;固定资产投资：广州固定资产投资持续增加， 近两年年以来增幅显著，;固定资产投资：广州各区固定资产投资差异明显，除中心城区外，番禺固定资产投资密度较大，增幅显著;开发商拿地谨慎，开发商土地成本增加;土地供求：2009年以来广州土地市场出现供求两旺的良好形势，近期受政策影响，成交受阻;土地供应：各区域土地供应不平衡，城郊各区及番禺的大量成交土地对本项目将构成潜在竞争威胁;用地结构/分布：近期广州土地供应以工业用地和商业用地为主，成交以城郊区/市为主;开发投资：2009年商品房竣工面积骤减，可能引发新的供应紧张，未来供应量有望加大;房地产投资：房地产投资增长幅度趋缓，近期商品房市场出现供不应求;二套贷利率优惠促进改善和投资;开发投资：历年来商品住宅施工面积基本稳定，同期竣工面积持续下降，开发周期更长，市场化充分;商品住宅开发投资???09年商品住宅销售面积和成交价均走出V形底部;数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统;商品住宅供求比：短期来看，商品住宅市场供求矛盾突出，近期供求关系已有所改善;商品住宅各区价格：番禺商品住宅成交均价远超其他城郊各区，万元均价水平向主城区看齐;城市规划 ;办公用房供求：办公用房成交均价保持在1.5万元/方左右，近期出现供求量缩，价格缓慢提升;办公用房销量/价格：近5年来办公市场年度销量保持在50万方以上，价格出现小幅波动;城市规划 ;商业用房销量/价格：商业市场相对稳定，近两年受大环境影响销量有所降低，成交均价小幅波动;商业用房供求：近期商业市场供应旺盛，各区域供应量差异明显，季度总体成交量稳定，价格稳定;近期新政解读：信贷全面收紧;新政解读：信贷政策对房地产市场影响重大，此次信贷收紧的新政足以严重打压房地产市场;新政解读：中央政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面;数据来源：CRIC;二、就市场走势而言：本轮调控，市场量价表现将会经过三个阶段 鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个因素，预期市场量价表现会经历三个过程。 第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将呈现僵持状态； 第二阶段：价格开始出现松动，成交量继续保持低位； 第三阶段：成交量开始逐步回升，价格底部基本探明。 需要说明的是，本轮调控我们认为将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上。 本次房价回调我们认为一线及部分二线城市调整幅度预计在15%左右，基本回落到10年初或09年底的水平。其他城市房价回调幅度会相对较小。;四、就市场需求而言：投资者短期会加速离场，而重点城市的首置、首改需求也将受到明显影响。 本次调控政策基本上宏观层面把各个需求的端口都收紧了，首套的超过90平方米要三成首付；二套的要五成首付且1.1倍；三套以上甚至可以不发放贷款；异地购房也受到限制的。由于不少投资者手头拥有多套存货，信贷的收紧以及物业税及房产税的传闻压力，使得不少投资者积极撤离，部分城市已经出现挂盘量激增的现象。 此外，本次调控对一线城市及部分二线城市的首置、首改需求也造成较为明显的影响。信贷的收紧和房价下跌的预期将导致自住性需求陷入观望。;七、就购买行为而言；投资者短期会加速离场 本次调控政策我们发现基本上宏观层面把各个投资的端口都收紧了，首套的超过 90㎡要三成首付；二套的要五成首付且 1.1 倍；三套以上甚至可以不发放贷款；异地购房也 是限制的，基本上都堵上的投