某项目市调报告及产品建议方案.ppt

巽寮湾·市场调查;目录：;第一章——周边竞品分析;第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾;主推产品一：公寓 48--58㎡开间 ;主推产品二：公寓 65--80㎡一居 ;主推产品三：公寓 90㎡以上三居 ;销售情况：截止6月30日，大约销售300余套 销售均价：6100元（精装修，不含家具家电） 旺销产品：50㎡一居室 综合分析： 优势——单价便宜，宣传推广多，多年经营，区域规模成熟，品牌优势明显，早期规划合理，社区舒适度较高； 劣势——产品户型设计粗糙，局部面积尺度经济性不强，产品早先规划受到老年公寓的思路的影响，房屋尺寸预留较大，已建成未销售的存货量极大； ;第一章——周边竞品分析 中航·元屿海;主推产品一：公寓 约55㎡开间 ;主推产品二：公寓 87--93㎡两居 ;销售情况：5月底世联代理撤场，开发商自建销售队伍，销售状态一般，目前采用高佣金模式，公寓7‰，别墅1％ 销售均价：11000元（精装修，不含家具家电） 旺销产品：55㎡开间一居室 综合分析： 优势——宣传推广得力，山、湖、岛、海都可以收纳，项目紧邻已开业的高尔夫球场，南中国首个集国际帆艇运动俱乐部，距离巽寮交通入口较近，人造景观规划设计比较好，产品规避了较大面积产品，适销对路； 劣势——产品景观一般，人造沙滩，人工栈道，项目开山建设，成本会比较高，现在主打产品为高回报率返租公寓，但并不属于巽寮区域核心，后期经营管理压力大； ;第一章——周边竞品分析 碧桂园十里银滩;主推产品一：公寓 67—96㎡两居室 ;主推产品二：公寓 78--84㎡三居 ;销售情况：旺季每周大约销售500套以上，在沿海线首屈一指，销售投入也首屈一指 销售均价：11000元（精装修，不含家具家电） 旺销产品：67㎡两居室和78㎡三居室 综合分析： 优势——宣传推广营销得力，距离深圳比较近，有楼巴每小时发车直达深圳，产品定位直接针对中低端需求，随着深圳的发展，本身也成为深圳刚需的一部分，客群广阔，户型设计非常适合南方客群； 劣势——产品景观一般，舒适度也不高，几乎没有沙滩和娱乐的地方，产品设计很多都过小，样板间床铺桌椅都是非标的小尺寸定做，实际居住并不舒适； ;第一章——周边竞品分析 合正东部湾;主推产品一：公寓 45—64㎡开间 一居室 ;主推产品二：公寓 ;销售情况：销售状况一般。 销售均价：11000元（精装修，含家具家电） 旺销产品：50㎡左右一居室 综合分析： 优势——距离深圳比较近，随着深圳的发展，本身受到深圳房价影响较大，购房立返五年租金（7.5%*5=38%），实际折算成交价较低，返还租金可以抵扣首付，最低首付可以达到15%，景观优势明显，地形差较大，观景效果好； 劣势——交通不够通畅，前期定位较高，销售不顺利，后期联动推广结款不够及时，联动合作伙伴不愿意主动推进； ;第一章——周边竞品分析 万科双月湾;主推产品：78㎡两居室 ;销售情况：项目一期已经销售完成，二期目前每周大约销售60--80套左右 销售均价：10000元（精装修，不含家具家电） 旺销产品：78㎡两居室 综合分析： 优势——外海，水质好，视野广阔，大面积的沙滩与海滨浴场，适合连续几日的家庭度假休闲旅游，企业品牌优势明显； 劣势——交通距离远，产品量很大，但目前产品线过于单一，现阶段宣传推广较少，前期销售比较理想，现在整体开发速度降低；;第二章 巽寮旅游区客户分析;第二章 巽寮旅游区客户分析;*;二、客群分类和需求对位 ;第二章 巽寮旅游区客户分析;第二章 巽寮旅游区客户分析;第二章 巽寮旅游区客户分析;三、现阶段区域热销产品特征描述 ;1、现阶段市场需求以小一居或小两居室为主，三居室或者100平方米以上产品销售都极为缓慢； 2、以目前滨海线产品为例，除了碧桂园十里银滩，产品在户型细化方面做的都不够好，更多是为了提高容积率，增加了产品无效进深，单户面积增加但是销售难度加大； 3、多数产品的户型设计对于度假需求考虑仍然不深，产品设计与普通城市公寓设计大致相仿，细节有待挖掘； 4、考虑本地气候条件的特殊性，需要提高产品公共走廊的通风性。;产品配比及面积区间建议： ;简易图示建议：一居室面积约33㎡，两居室约65㎡（建筑面积） ;图示简易说明： 这种方案是借鉴了万科双月湾产品设计并根据客户需求进行合理深化，虽然还不成熟，但是应该说有以下