济南银丰唐冶项目前期发展策划思路汇报.pptx

银丰唐冶项目前期发展策划思路汇报;本报告汇报思路;城市宏观研究;中国经济高歌猛进;科目;城市化进程阔步前行;济南也同样进入了城市化快速扩张的发展阶段;;将由目前单核城市发展成为带状组群城市;城市规划： 2020年中心城人口规模将由2005年的290万人增至430万人左右；中心城建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410平方公里。 ;经十路沿线规划效果图;海尔绿城全运村 嫁接绿城南方开发经验，项目实现园林实景展示与精装修现房，是济南市场比较少见的高端精装产品。 ;物业类型;城市宏观研究;区域研究;根据国内外带状组群城市空间的空间布局经验，该类城市通常是由一系列的分工协作的城市组群沿城市交通主轴分布。每一城市组群构成城市功能上的一个重要节点，担负着不同层级城市中心的职责。;新中心;唐冶新城在多组群发展中具有先发优势;唐冶新城是济南城市空间拓展的重点区域;但是依然处于起步阶段，前景与现状存在兑现时间差;区域研究;空间上看，处于多个工业园区的包夹之中;符合济南城市扩张的一般规律;非生产性产业规划已经启动;孙村信息产业与彩石教育板块;临港南区;力诺科技园;郭店工业区;从以上典型企业可以得到潜在客户主要特征;区域研究;唐冶新城对外交通依靠经十路与世纪大道;道路体系发达，公众交通严重滞后，通勤成本高;济南轨道交通远景规划：将极大降低通勤成本;新城发展研究;国内新城的发展无一例外都是在政府高调推动之下进行的，政府是最有力的资源统筹调度者;; 新城中心发展的规律;新城中心发展规律1——各物业演变周期;新城中心发展规律2——住宅演变周期;新城中心发展规律3——商业、商务演变周期;新城中心发展规律4——人口演变与物业的匹配周期;新城中心发展规律5——综合物业;新城中心发展规律6——商业与商务;新城发展研究;产业规划;产业规划;唐冶新城发展分析结论;;房地产市场研究;将来的城市格局下的房地产市场：彻底颠覆原有市场空间格局和空间认知模式;新市场格局形成过程中，区域之间的竞争关系经历变化;新格局之下的唐冶房地产竞争关系：初期新城区域将分流主城区外溢的高端客群;房地产市场研究; 别墅市???分析;竞争形势;未来潜在竞争;诺贝尔城解析及竞争策略;奥龙观邸解析及竞争策略;御龙湾解析及竞争策略;天马相城解析及竞争策略;别墅客户总结;别墅客户总结;别墅竞争机会总结; 多层市场分析;多层; 洋房市场分析;洋房; 高层市场分析;总体销售情况;区域供应量;;项目所在片区位置相对偏远，配套缺乏，高层产品前期推出将陷入价格比拼;恒大名都;火炬东第;中国诺贝尔城;高层客户特征总结;房地产市场研究;泛唐冶板块主要为恒大名都、火炬东第及距离唐冶片区较近的天马相城、诺贝尔城、翡翠东郡项目。 燕山奥体政务区板块是济南市以全运会为契机，以奥体中心、新市府建设为起点，进行了大规模的城市建设开发，是济南市东拓战略的又一重要题材。 高新区板块是济南市高新技术产业开发区的行政、商务、商业中心。区内的房地产项目主要分布在高新区管委会和国际会展中心周边。;周边土地;区域属于新开发的热点区域，是济南东拓的又一热点区域。随着区域品质楼盘的纷纷入市，对市区东部客户以及章丘客户的吸引力增大，市场关注度持续升温。 产品类型丰富，低密度的类别墅产品、高层、小高层产品搭配合理。 营销方面多以配套完善、环境优美、社区规模为卖点，形成高端印象，再以有性价比实现客户的成交。 该区域价格梯度明显，自绕城高速由西向东依次递减。;竞争机会挖掘;竞争机会挖掘结论1;竞争机会挖掘结论2;竞争机会挖掘结论3;竞争机会挖掘结论4;前面形成的分析结论总结;综合分析得出本项目的物业类型;本体分析;一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向;项目背景及约束条件也是研究考虑的重要因素;本体分析;本案占地1400亩，总建筑面积约100万平米，包括E地块公建，总建面约190万平米。是当之无愧的大盘。 宗地坐落于唐冶新城，是未来多个城市副中心之一，具有城市组群职能和地位，目前尚处于开发初期。城市新区特点突出。;近山纳林，地形生动，具有一定景观优势;地块处于济南唐冶新城， A,B,C,D地块现状为耕地，E地块为村落尚未拆迁。A,B,C,D地块为居住用地，E地块为商业用地。五个地块取得时间各间隔约1年。 大盘开发顺序确定是大盘开发策略的核心内容。本案取地顺序基本既定，而且节奏较快，对于后续开发周期额顺序确定带来了规定性影响。;整个地块约1400余亩，A,C地块容积率1.0，B,D地块容积率2.8，E地块容积率4.0，总建筑面积约150万平方米。居住用地4地块中间被规划道路分隔，最大的D地块约352亩，最小的A地块约160亩，B地块和C地块分别约289亩和320亩。 大盘讲求形象统一、产品开发统筹。本案受拿地和各地块容积率指标影响。