【房地产上半年报】-合富研究院-2021年上半年 广州市房地产市场总结暨展望-调控周期新启，市场渐回理性；下半年新货增，需求韧性仍存.pdfVIP

合富研究院 |广州| 2 0 2 1 年 上 半 年 调控周期新启，市场渐回理性 总 结 下半年新货增，需求韧性仍存 暨 下 半 年 展 望 GUANGZHOU 2021年H1 概述 上半年总结 在“全国经济稳步复苏”“通胀预期加剧”“城市住宅价格快速上升”的影响之下， 2021年上半年针对房地产行 业的“调控”呈明显收紧的趋势。 从供应端来看，1 ）房企融资“三道红线”适用范围扩大，2 ）含广州在内的22个重点城市住宅用地出让“两集 中”均指向平抑地价。 从需求端来看，广州的调控手段从“贷款”到“房贷利率”，从“人才房限售2变3”到“增值税免征2变5”，从 “人才政策收紧”到“新房政府指导价”，“调控”决心坚定，政策持续叠加，旨在快速平稳商品住宅成交价格。 “调控后”商品住宅网签价格升势放缓，9成以上代表楼盘售价环比“0增长” 。叠加6月疫情影响，2021年上半 年新增供应449万 ㎡，网签面积649万㎡（月均近100万 ㎡），对比2020年下半年分别下降50%、22%。全市二 手住宅网签18856套，172万㎡，成交规模基本持平2020年同期。 在调控政策出台后，“中心/近郊”供应仍然有限，部分主力项目有惜售心态，热点项目如天河-珠江城投 ·天河 壹品、黄埔-万科城市之光、大壮名城等均加推售罄。6月近郊部分项目通过 “减装修”等手段陆续推新。远郊供应 占比提升，成交热点集中在“规划高位”+ “通勤便利”板块，不同板块间的市场走势差距扩大，热门区域南沙明珠 湾区-旭辉横沥岛项目首开“秒空”。 房地产银根减缩情况下，二手市场成交活跃度有所下降。 2021年H1 概述 下半年展望 在导致调控的三个宏观背景“经济复苏”“通胀压力大”“城市库存低位” 宏观条件不转向 的前提下，下半年“调控政策” 不具备显性退出条件，在通胀压力加大情况下，不排除调控 措施进一步变化。 “三道红线”与地方调控双压之下，项目回款压力将上升。下半年全市商品住宅新货量将有 明显提升，预计新增货量约6.6万套。 得益于“全新项目入市”中心/近郊供货占比提升至近5成，其中近郊新货集中黄埔-科学城 东板块、番禺-广州新城板块。在“供应总量增加”、“中心/近郊优质新货占比提升” 助力 下，预计2021年下半年商品住宅市场成交规模较上半年将有显著提升。 对于价格来说，由于目前市场 “低成本存量”项目供货占比低，在售项目多来自于“招拍挂 土地市场”，土地成本高昂，预计下半年商品住宅价格平稳，但不排除远郊部分项目有进一步 促销压力。 总体而言 ，新货供应提升，2021年下半年广州商品住宅市场成交将增加，成交 价格受制于“调控”（一压）及“成本”（一升）预计 “走平”。 第一部分 复盘上半年 01 上半年市场综述 02 土地市场具体表现 03 商品住宅市场走势 04 存量市场关键特征 目录 CONTENT 第二部分 展望下半年 房地产市场5个判断 第三部分 分区走势及预测 复盘上半年 展望下半年  “疫后”环球经济复苏，国内经济景气度保持稳健。然而海外“高通胀”预期持续升温 ，在 流动性难以显性缩减（基于目前仍有经济维稳需要）情况下，国内实施市场调控的必要性上 经 政 升。 济 策  上半年国家