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房地产市场库存监测研究 1引言 2017年4月6日住建部、国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整房地产用地供应规模、结构和时序，对各地商品住房库存量进行分类指导。对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36～18个月的，要减少供地；12～6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。目前对于商品住房库存监测，主要针对狭义房地产库存，即达到预售许可的待售房地产建筑面积，也称显性库存。而对于已经拿地但还没有开发，或已开发还没有拿到预售证的“隐性库存”部分，目前只停留在估算层次，还没有精确的统计。譬如：张泓铭通过推算，得出2015年底我国广义房地产库存（现房加期房）小于54.55亿平方米的结论；而社会科学院公布的这一数据是39.96亿平方米。同时，根据文件要求，对消化周期在6个月以下的城市，要显著增加供地。倘若该城市隐性库存很大，则会导致未来商品住房供给过剩，形成与政策初衷相背的局面。浙江省住房和城乡建设厅发文，从2017年5月1日起，要求房地产开发企业在浙江新签订建设用地使用权出让合同、取得建设工程规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可、完成竣工验收备案的，应当在领取有关文件（证书、合同等）之日起20日内，通过浙江省住房信息网的“全省房地产开发经营管理系统”填报基本信息。“项目库”的出现，使得“隐性库存”一目了然，房地产库存调控会更精准、更有针对性。在上述背景下，如何用好房地产（项目库）大数据，如何根据显性库存和隐性库存，建立土地供应动态机制，制定出更加切合实际的调控政策，为政府决策提供参考，成为当前重要的研究课题。刘枬等系统地梳理了有关房地产业大数据的研究现状，提出未来的一个主要研究方向是利用不同数据组合进行房地产市场研究、行情预测和分析、投资决策和宏观调控，以帮助政府职能部门和房地产企业快速、科学的决策。国家统计局浙江调查总队利用特征价格模型，构建了基于大数据的房价统计模型。唐代中等对上海市房地产市场监测指标体系进行研究，建立房地产市场供给总量、结构和房价的指标体系。借鉴以往的研究成果，本文从房地产供应角度出发，提出建立房地产市场库存监测体系的思路，通过对库存（包括显性库存和隐形库存）的监测，以存化周期为主要研究指标，探究该指标的合理区间，探讨政府可供采用的调控措施，并以此为基础来调控房地产市场土地出让节奏、房地产开发节奏、预售节奏等，保持房地产市场短期和中长期供需平衡，促进房地产市场持续健康发展。建立房地产库存监测系统，有助于解决两个现实问题：一是解决房地产市场供需总量均衡问题，政府何时需要出让土地，出让多少土地？这是一个最优化问题；二是解决房地产市场短、中期供需结构均衡问题，在供需总量均衡的前提下，如何保证短、中期供应与需求平衡。 2房地产市场开发过程介绍 2.1开发阶段主要过程。房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。从项目全寿命周期角度分析，房地产开发过程可以分为以下几个阶段：项目决策阶段、前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。项目决策阶段，主要进行投资决策分析，是开发过程中最为重要的一环，决策的好坏直接关系到项目的成败；在获取土地使用权后，项目进入前期准备阶段，这一阶段主要是申办各种许可证以及规划设计、项目报建登记，办理招投标手续等；经过招投标选定施工企业后，项目进入工程建设阶段；工程建设达到预售标准，即《商品房预售（销售）许可证》申领下来后，项目进入开盘预售阶段；工程竣工验收后，项目进入交付使用阶段。本文的着眼于库存监测系统的建立，因此重点关注房地产开发前期准备阶段、建设阶段和销售阶段，此三个阶段的标志性事件分别是土地获取、项目建设开工和项目开盘预售，具体如图1所示。在这个流程中，以项目开工时间为节点，将土地获取至项目开盘预售分割为两个阶段：阶段1主要工作为前期准备，包括设计、相关许可证的获取；阶段2是按照设计成果进行施工直到达到预售条件，领取预售证。2.2各阶段的数据统计。2.2.1各阶段的平均时间周期。从2016年杭州几个新开盘的楼盘来看，大家绿城金麟府2015年11月获取土地，2016年8月开盘预售，周期仅9个多月；绿城九龙仓的柳岸晓风2015年10月获取土地，2016年8月开盘销售，周期大约10个月；融创时代奥城2015年12月获取土地，2016年12月开盘销售，周期1年左右。本文主要探讨库存监测体系及运作机制建立，因此各阶段平均时间周期具体数值仅供参考。待“项目库”建成后，通过搜集近些年各开发企业的历史数据，可以了解各阶段平均时间周期的真实现状。以杭州为例，目前从土地获取到开盘，平均时间周期大概为12个月。细分看