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房地产企业运营成本管理分析 摘要：成本管理与控制是企业管理中的一个重要工作。但控制企业的成本并非轻而易举，很多房地产开发企业的认识处于表面阶段，认为控制成本仅仅是在支出上，企图通过控制并降低高额的支出来进行成本管理，可结果却是不如意的。所以企业在进行成本管理时应全面的根据当前社会环境的变化来调整。 关键词：成本管理；运营；房地产开发企业 当前中国的泡沫经济发展愈发渐大，其中房地产行业是受影响最大行业，国家为了控制市场的经济能够健康发展，降低房地产的投机，减少泡沫，出台了一系列的宏观调控政策。这对于房地产业的经营来说是非常不利的，因此企业要想在市场上生存下来，要更大程度上扩大企业的影响力以便获得更好的发展。房地产开发企业在发展建设中需要大量的运营资金来作为企业的保障，但由于外因出现了融资能力减弱的情况，因此成本控制成为每个房地产开发企业都需要研究的重要课题。如何在恶劣的经济市场环境下获得更大的利润空间以及发展前景，就必须从企业开发期间的各个阶段开始进行控制与研究。 一、房地产企业运营成本管理相关理论 （一）运营成本管理和运营成本的基本概述。企业在外在市场环境的约束下，对其从各种渠道筹集到有限资金进行有效配置和利用。其实质就是以尽可能少的资产占用，尽可能短的时间周转，生产尽可能多的产品，创造尽可能多的销售收入，对企业的资金进行合理的分配与管理。运营成本也称经营成本、营业成本。是指企业所销售的商品或者提供劳务的成本。其主要包括为主营业务成本、其他业务成本以及相关的期间费用等。运营成本主要包括两方面：显性运营成本和隐性运营成本。显性运营成本包括项目成本、销售费用、管理费用、维护费、直接劳动成本以及相关部门对各类辅助材料的价格控制。[1]20隐性运营成本指由于内外部信息的可信度发生差异、公司内部的分歧、管理者错误的投资决策等导致的运营成本。[2]（二）房地产企业的特点及成本构成。房地产企业的主要特点有以下几种情况：属于投资资金较大，但风险小的行业；需要一个较长的时间周期；涉及的供应链较长；对于地域性也存在较高的要求。因为房地产生产的产品是属于有形的产品，因此房地产又有不同于其他产品的特点：1.房地产属于固定的不动产商品，因此它不同于其他商品一样会随着空间的移动而产生外在形态的变化。其次房地产商品是属于使用年限长，价值高及长期性，所以人们往往在购买商品时不是那么轻易就交易成功。最后房地产是属于高投资，稀缺性的商品，因此市场上对于房地产的竞争性是相对有限的，也属垄断性产业。由于国家必须保障百姓们的住房问题，国家也对银行及房地产业一并出台各类政策，防止贫富两极分化的极端。2.房地产项目高投资，周期长，价值高的特点可以看出其成本构成。一方面，可以结合房地产项目的显性运营成本看出其成本组成有：征用土地费、房地产开发时前期的工程费用、建设配置工程费用、设施工程费用、期间费用等。这些属于可见行为的成本，也就是说当企业在开发一项新的项目时是必须要由这些项目结构所结合且是相辅相成的。[3]那么如何在开发期间能够将料、工、费等三项成本控制好，对项目的运营能够把控得当，就要引出项目结构的另一方面，房地产项目的隐性运营成本，其主要体现有：其一企业对外部信息的获取以及对行业市场的全面性了解。如：企业内部与外部的出现相悖时，企业是否能够对此做出研究及分析以此来判断情况。其二内部环境的因素是指对企业内部的职责设定管理是否进行合理明确的规范。其三管理者对于企业的重大决策是否有分析决策能力以及承担风险能力。因此，两方面的成本结构是相辅相成，缺一不可的。[4] 二、结合KR公司分析房地产企业的运营成本管理 （一）企业简介。KR置业公司是一家以房地产开发、商品房销售、自有产权房屋出租的一家房地产开发企业。公司成立于2006年8月，位于沈阳市铁西区重工北街，注册资本3500万美元，现在沈阳开发KR国际花园和KR禧乐都楼盘，占地10万平方米。剩余商业产品租售皆宜，面积90-279平方米。KR经过十多年的发展，对项目规划，开发建设、销售运营等方面有了一套较为成熟的结构流程。近些年来KR的成长在沈阳房地产开发商中也是占有一席之地，其显著的成长，公司在行业内及市场上也有着较好的品牌口碑。（二）企业近三年运营成本的情况。下面将从该企业近三年主营业务收入、利润总额的减少来分析具体是由哪些运营成本管理不善所造成的。据KR发布的2016年年报上的数据显示，企业在2016年所实现的主营收入是6，659，853.33元，同市场相比下降65.13%；与2015年同期相比下降66.95%，从最开始2014年的总利润在11，783，936.48元到连续两年下降到540，527元的利润总额，结合表中数据可以看出企业的利润总额出现大于