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房地产企业资金预算管理改进措施 摘要：当前，我国房地产企业利润率水平不再有往日风光，各类融资受到监管限制，且国家“房住不炒”政策及突发公共事件严重影响房地产销售回款。在此背景下，结合房地产资金管理特点及资金预算关注重点，探讨房地产企业资金预算管理存在的问题及改进措施对房地产行业具有一定的借鉴意义。 关键词：房地产；资金预算；改进措施 我国房地产行业利润率水平不再有往日风光，这从万科、碧桂园等龙头企业开始涉足养猪等食品行业可见一斑。从资金层面，当前房地产行业融资受到层层限制，尤其是２０１９年４月份以来监管层开始严控资金使用较为灵活的信托融资及２０２０年５月份《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》的发布使得不少房地产企业融资面临严峻考验；而国家坚持“房住不炒”政策，且２０２０年初叠加新冠肺炎对销售回款的严重影响，很多房地产企业的资金流面临巨大压力。因此，在行业盈利能力下降的背景下，结合当前新冠肺炎疫情影响及融资环境，讨论房地产企业资金预算管理存在的问题及改进措施非常有必要。 １房地产企业资金管理特点 房地产行业是典型的资金密集型行业，从前端拿地，中端建设，后端销售都是资金犹如“血液”贯穿全流程。从国民经济的角度，“２０１９年全国ＧＤＰ为９９０，８６５亿人民币，同比增长６．１％，房地产直接销售额为１５．９７万亿，占比１６．１２％”，毫无疑问房地产行业在我国是事实上的支柱产业。正因为是支柱行业和资金密集型行业，房地产行业资金管理深受国家宏观调控政策影响，给房地产企业的资金管理带来严峻挑战。若将时间线予以延伸，不难发现每次国家房地产宏观政策的调控周期都会导致一波房地产企业破产，而这里面最重要的原因就是资金管理不善导致现金流断裂。也因为房地产行业是关系国计民生的行业，房地产资金管理也容易受到政策以外因素的影响，如２０２０年初突发的公共安全卫生事件新冠肺炎直接导致很多房地产企业的一季度销售回款陡峭下降，短期债务压力明显上升。综上，资金是房地产企业的“命脉”，房地产资金管理非常容易受到国家宏观政策及突发事件的影响。房地产企业有必要通过加强资金预算管理，来防范债务违约和破产风险。 ２房地产企业资金预算管理的内涵、关注重点及意义 ２．１内涵及关注重点。房地产企业资金预算是指企业综合分析历史经营数据及评估现有房地产政策的影响，结合公司发展战略以及对国家行业政策（如土地市场）、金融政策（如资金信托管理办法）、货币政策（如ＬＰＲ、定向降准）等宏观环境的预判，并结合其他突发事件（如新冠肺炎），合理预测未来一段时间内的资金供给与需求。从环节上来看，房地产企业资金预算管理，包含了编制、执行、调整与考核等。从房地产企业具体特性来看，资金预算重点就是平衡销售回款、投资支出、筹融资流入与流出。同时，在实践中，房地产上市公司一般每年度初都需要根据自身编制的资金预算披露本年的担保计划或融资计划，这就要考虑对自身的市场形象和主体信用评级的重大影响；而针对国有房地产企业，特别需要考虑国资委“降杠杆减负债”等专项工作要求对编制资金预算的重大影响。２．２意义。一是有助于合理控制投资节奏，提高投资收益，也有利于企业在特殊环境下研判具有“弯道超车”机遇的时候，加大和加快投资。二是有助于及时根据宏观政策、突发事件调整销售策略，加快销售回款，进一步匹配投资与销售节奏。三是有助于根据资金缺口，结合房地产融资环境、信用评级、国资委专项控制任务等因素，合理预计融资任务及提款还款节点，避免“存贷双高”甚至是企业资金流断裂。 ３房地产企业资金预算管理普遍存在的问题 ３．１缺乏有效的组织架构和制度支撑。部分房地产企业仅仅是将资金预算作为日常管理手段甚至将其作为单纯的“报表任务”，没有将其上升到资源配置的地位。表现在组织架构上，有些企业没有设置专门的预算管理组织或部门，仅仅是将其作为财务部门或运营部门的其中一项职责；在制度上，未能充分认识到实行“收付实现制”的资金预算对企业生存的重要意义，没有建立完善的资金预算管理制度，而仅仅是依附于主要采取“权责发生制”的全面预算管理制度。这容易导致公司上下员工未能充分认识到资金预算的必要性及重要性，割裂投资、融资、销售等多部门之间的配合及协调，影响各项资金流数据内在的逻辑性及合理性，也导致部门之间仅仅关注资金预算的上报及申请，而对于预算执行、调整、分析等重视不足，从而导致对类似新冠肺炎突发事件的应对能力不足。３．２编制缺乏科学性。一方面，从投资、销售、融资三个横向层面上，部分房地产在中投资资金预算脱离企业自身资金实力以及公司发展战略；在销售资金预算中，未能充分考虑和预判宏观经济政策影响以及对突发事件作出调整；而从融资资金预算，没有考虑资产负债率（国资委“降杠杆减