17土地价格理论及应用 .pptxVIP

第十七章 土地价格理论及应用;第一节 土地价格理论;一、地价基本原理;马克思主义地价理论; 以土地收益理论和土地供求理论为代表。 1. 土地收益理论 土地收益理论认为: 土地价格是土地收益即地租的资本化。 土地收益指：正常情况下的土地收益；处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益。 土地价格公式： a r; 2 . 土地供求理论 张德粹：“土地价格的决定因素是土地的供给与需求 ”。 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等： 土地这一生产要素的???格完全由其需求决定。;;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Monday, July 19, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。00:16:3200:16:3200:167/19/2021 12:16:32 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2100:16:3200:16Jul-2119-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。00:16:3200:16:3200:16Monday, July 19, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2100:16:3200:16:32July 19, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。19 七月 202112:16:32 上午00:16:32七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 2112:16 上午七月-2100:16July 19, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/19 0:16:3200:16:3219 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。12:16:32 上午12:16 上午00:16:32七月-21 ;;二、土地价格的内涵及特点;三 、影响土地价格变动的因素;一般因素;区域因素;个别因素;四、土地价格变动趋势及规律性;土地价格呈总体上升趋势;土地价格变动呈现周期性特征;第二节 土地价格的评估;一、土地价格评估的目的与作用;二、土地价格评估的原则;最有效利用的几种特殊情况;三、土地价格评估的基本方法;市场比较法; VD=VB×A×B×D×F VD： 待估宗地价格 VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正 B： 待估宗地日期指数修正 D： 待估宗地区域因素指数修正 F： 待估宗地个别因素指数修正;A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数??正常情况指数∕比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地区域因素条件指数 F：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地个别因素条件;基本公式在具体运用中可表示为：; 区域因素;收益还原法; V = a / r Ｖ：土地收益价格 a：土地纯收益 r：土地还原利率; １. 基本原理 成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法。; 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费 ＋利息＋利润＋土地增殖收益 ＝土地成本价格＋土地增殖收益 ; １. 基本原理 剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。; Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ） Ｖ：待估土地的价格 Ａ：总开发价值 Ｂ：整个土地项目的开发成本 Ｃ：开发商合理利润;基准地价系数修正法; 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。; 土地价格＝基准地价×（１±∑Ｋi）× T Ｋi ：估价对象第i个影响因素的修正系数 T ： 交易时间修正系数 ∑Ｋi