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房地产投资发展经济思考 摘要房地产业在我国国民经济中占有非常重要的地位和作用,“成也房地产,败也房地产”。一方面,房地产业是我国的支柱产业,房地产在国民经济中所占比重较大,房地产具有很高的产业关联度,能有效带动相关联的上游与下游产业群的发展,在长时期内持续稳定健康发展的房地产业,对国民经济的带动作用非常重要。另一方面,房地产业自身的粗放发展,又有可能对社会经济带来严重的危害。可持续发展与房地产业的可持续发展在当今的各个产业发展过程中,如何实现自身的可持续发展也成为业界讨论的焦点。而房地产投资环境的研究对房地产可持续发展有很大的影响,研究房地产投资环境评价理论既是对投资环境理论的拓展,又是对房地产业的投资决策提供新的论证途径。 关键词房地产投资环境投资环境评价 一、房地产投资环境及评价理论的分析 (一)房地产投资环境相关概念 房地产投资是一种将资金或资源投入到房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动中,以期获得未来最大限度利润的经济行为。投资作为一种普遍的社会经济行为,笼统的讲,房地产投资包括房地产开发投资和置业投资。任何一项投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生着各种互动关系。因此,我们将在一定时空领域内影响投资者投资活动的各类外部条件的总和成为投资环境。那么,房地产投资环境即是指某特定时空领域内影响房地产投资者投资行为与投资效益的一切条件之综合。它是影响制约房地产投资效益的自然社会、文化经济、政策法规、基础设施等各类外界因素相互作用的矛盾统一体。 (二)房地产投资环境的特点 1.房地产投资受经济环境的影响纵深而重大。所谓纵深影响,即指从宏观、到中观、再到微观经济坏境都会对房地产投资带来影响,而非仅在其中某个层次产生作用。与其它商品相比,房地产具有高昂资格,成为人们财富的象征和一生追求的选择,当人们有了一定经济实力后,总会不断改善自己的居住和生存条件,从小房到大房、从多层到高层、从普通住宅到高级别墅,个人的经济实力成为房地产商品购买力最主要的制约力量,成为影响房地产投资微观环境的直接因素。 2.房地产投资环境是广泛而复杂。所谓广泛性,是指投资环境范围的宽广性,即从宏观环境到中观环境、再到微观环境。 (三)房地产投资环境的划分 从一般来讲,我们将房地产区域投资环境划分为宏观、中观、微观三个层次。房地产投资环境区域划分的最核心层是微观层,即具体的项目市场区域。从内到外,分别是中观层与宏观层。中观层指以城市为代表的房地产市场客户群所在区域。 (四)房地产投资环境评价 实践表明:房地产投资效益不仅取决于投资者的自身因素(如:资金实力、投资经验、经营管理水平),同时还与受资地区的政治状况、经济环境、社会需求、市场容量、政策法规等因素息息相关,因此,选择稳定的、持续的、可靠的投资环境就成为保证房地产投资效益的关键条件。纵观近年来的“开发区热”、“批地热”、“房屋空置率高”、房地产业的失衡发展等现象,在一定程度上都与房地产投资环境的估计不足和选择失误有关,所以,在投资之前,必须进行房地产投资环境的评价工作,它不仅是实现投资目标的手段,又是财务分析的前提,在整个房地产投资决策过程中起着承上启下的作用。 二、房地产投资环境评价理论与常用方法 (一)房地产投资环境评价依据 投资环境评价必须遵循投资环境评价的一般理论,在此基础之上形成投资环境评价的行业特色,并形成行业性的评价依据。综合而言,主要的投资环境评价依据如下: 1.区域经济学理论 2.投资环境评价方法论 3.区域经济与行业经济统计 4.行业项目投资经济评价方法 5.各种行业性调查数据、报告分析 6.行业投资可行性研究报告 7.专家意见 8.评价者个人专业知识与经验 9.行业管理相关法规 10.政府区域政策等 当然,实际进行投资环境评价时,能够收集到的数据资料都是有限的,不可能做到绝对充分,所以还是要将定性分析与定量分析相结合,能够得到或方便得到的数据可以纳入,不能得到或不方便得到的数据则要参考专家意见或结合评价者本人专业知识与经验用定性的方法进行评价,这样才能在有限的时间内凭借有限的资料及时做出评价,并使评价结果对于投资决策和区位选择发挥应有的作用。 (二)房地产投资环境评价的常用方法有: 1.多因素加权综合评价法 2.主成份分析法 3.聚类分析法 4.层次分析法 通过对投资环境评价理论的研究,可以发现,投资环境评价理论的存在以下特征:(