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投资性房地产计量模式分析 ［摘要］由于改革开放的不断深入，我国市场经济有了较快的发展，市场经济的不断完善也使房地产市场进入了一个繁荣期。2006年，财政部颁布了新会计准则体系，规定了投资性房地产在会计核算上采用成本计量模式和公允价值计量模式。自准则实施以来，我国大多数企业选择成本计量模式对投资性房地产进行计量。2014年，财政部颁布《企业会计准则第39号———公允价值计量》:一方面，体现了我国会计准则与国际会计准则接轨的趋势;另一方面，也体现了我国部分企业对投资性房地产由成本计量模式转变为公允价值计量模式的趋势。文章分析了投资性房地产计量模式转变的原因，提出了公允价值计量模式存在的问题，为进一步完善计量模式提出了建议。 ［关键词］投资性房地产;成本计量;公允价值计量;模式转变 1投资性房地产计量模式现状 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。2006年财政部颁布《企业会计准则第3号———投资性房地产》(CAS3)中规定了我国投资性房地产在会计核算上采用成本和公允价值两种计量模式。自准则实施以来，我国多数企业采用成本计量模式对投资性房地产进行计量。在成本计量模式中，企业拥有的投资性房地产的现价由取得时的历史成本而定，不会随着市场的波动而变化。在公允价值计量模式中，买卖双方接受在公平交易条件和自愿的情况下所确定的价格。与成本模式计量相比，公允价值计量模式不仅考虑了市场的实时变化，也考虑了未来影响。会计准则中规定，一家企业只能使用一种投资性房地产计量方法，只有公司财务发生重大变动等特殊情况时才能依据会计准则进行计量模式的变更。随着经济的快速发展，繁荣的房地产行业促使房地产价格不断攀升，绝大多数房地产的现行价格已远远超过其历史成本。采用历史成本计量模式的房地产价值难以反映房地产的现行价值和准确的财务信息，也不利于投资者做出正确的决策。2014年，财政部颁布了《企业会计准则第39号———公允价值计量》来规范公允价值计量，对计量方式、估值技术等多个方面进行了明确规定，不仅体现了我国会计准则与国际会计准则趋同，同时也体现了投资性房地产公允价值计量模式是大势所趋。在新会计准则发布后的四年时间里，越来越多的企业对投资性房地产由成本计量模式转变为公允价值计量模式。 2由成本计量模式转向公允价值计量模式的原因 2.1会计准则的推动。随着会计准则的颁布与实施，对投资性房地产两种计量模式都做出了明确的规定与要求。所有企业均可采用成本模式计量投资性房地产，只有满足一定条件后，才可采用公允价值计量模式。当前多数企业把投资性房地产作为增值收益或寻求收益的一种手段，本质上不同于固定资产和无形资产等。近几年，由于国外掀起了公允价值计量模式的热潮，导致公允价值计量模式在国内受到了越来越多的关注。随着新会计准则的实行，我国房地产行业出现了向公寓价值计量模式转变的导向，同时也进一步体现了我国会计准则与国际会计准则接轨的趋势。2.2提高财务信息质量。由于我国房地产行业的繁荣发展，当前市场的现行价格已和历史成本不符。因此，采用成本模式计量难以反映其当前价值。而在公允价值计量模式中，考虑了当前市场环境以及未来影响，体现了公允价值与市场波动的密切相关性。因此，采用公允价值计量模式，可以提高企业财务信息的准确性与及时性，有利于企业管理者和投资人及时了解企业的真实财务状况和经营业绩。2.3改善融资环境。房地产企业在不断发展壮大的过程中会有强烈的资金需求，而当自身持有的资金无法满足时便需要进行融资。一般情况下，外部融资的方式主要有发行股票、债券、银行贷款等，由于发行股票程序繁琐、方式复杂、花费较高等原因，多数企业更倾向于银行贷款来获得资金支持。然而银行会对申请贷款企业进行严格审核，企业财务报表必须达到一定的标准才能贷款，尤其会注重财务报表中的资产负债率，资产负债率越高的企业，受到的限制越多，获得贷款的难度也越大。因此，一些企业会变更投资性房地产计量模式，转变为公允价值计量模式，因为当前我国市场环境下，房地产公允价值通常高于其历史成本。经过计量模式的转变后，企业会提高资产总值，从而降低资产负债率，获得银行贷款，改善融资困难的窘境。2.4提高经营业绩。在成本计量模式下，需要对投资性房地产计提折旧和减值准备，进行摊销等处理。然而在公允价值计量模式下，不需要对投资性房地产计提折旧和减值准备，进行摊销等会计处理。只需在资产负债表日时将投资性房地产的公允价值与账面价值之间进行调整，并把差额计入当期损益即可。由于我国当前市场环境下投资性房地产的市场价格远高于其历史成本，因此通过由成本模式计量转变为公允价值模式计量可以明显增加企业当期的利润，同时在财务报告中提高了经营业绩。2.5如实反映资产现行价值。在成本模