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房地产项目价值管理分析 1前言 房地产开发项目有着投资大房地产开发项目有着投资大、周期长、风险大、综合性强等特点等特点。因此房地产项目要有科学的规划，保证工程质量，控制投资成本制投资成本，合理缩短开发周期，降低风险，才能提高房地产项目的经济效益项目的经济效益，尽可能地保证各利益相关者的经济利益。提高项目的经济效益提高项目的经济效益，房地产开发项目中前期的可行性研究就变得尤为重要研究就变得尤为重要。如何使可行性研究对投资决策有正确的指导作用的指导作用，使用科学的分析方法是关键。而价值管理就是一个能有效保证房地产开发项目投资效益一个能有效保证房地产开发项目投资效益、降低项目投资的高效理论体系和方法高效理论体系和方法。运用价值管理提升项目盈利能力是一种现实的战略选择种现实的战略选择，价值管理在房地产项目中的实践也是科技创新的实践技创新的实践，需要有创造性的思维、先进的技术和科学的管理作保证理作保证，以提高创新的效益。 2价值管理原理 价值管理可以应用于国民经济建设的诸多方面价值管理可以应用于国民经济建设的诸多方面，能为房地产开发项目在降低成本地产开发项目在降低成本、提高效率方面提供新的思路和方法法。价值管理是从技术和经济相结合的角度出发，以独有的多学科团队工作方式多学科团队工作方式，注重项目功能分析和评价，通过不断优化项目方案化项目方案，降低项目的寿命期费用，从而达到提升各利益相关方价值的目的关方价值的目的。价值价值（V）=功能功能（F）/成本成本（C），这其中功能这其中功能（F）就是项目产品能满足消费者的需求的一些功能品能满足消费者的需求的一些功能；成本（C）是指整个项目生命周期成本命周期成本，它是为实现消费者需要而所消耗资源的货币表现现。项目的价值和功能成正比例关系，和项目的成本之间成反比例关系反比例关系。通过三者的比例关系通过三者的比例关系，可以采取如下措施来提高项目的价值价值：（1）项目的功能保持不变项目的功能保持不变，成本降低；（2）提高项目的功能能，同时降低项目的成本；（3）项目成本保持不变项目成本保持不变，功能提高；（4）项目的成本略有提高项目的成本略有提高，功能有大幅度提高；（5）项目的功能略有提高略有提高，成本有大幅度下降。 3价值管理的一般步骤 a)选择对象选择对象，即选择对功能和成本影响较大的因素作为分析对象分析对象；b)功能分析功能分析，即对项目功能进行分类、定义和整理；c)功能评价功能评价，即按照相应的方法，考虑各功能的重要系数和成本系数和成本系数，然后计算价值系数；d)价值分析和改进价值分析和改进，即根据价值系数的大小来进行改善分析分析。功能评价系数=各个功能得分÷各个功能得分总和各个功能得分总和；成本系数=各个方案成本÷总成本总成本（各个方案成本之和）；价值系数价值系数（V）=功能评价系数功能评价系数（F）÷成本系数成本系数（C）。 4价值管理在可行性研究阶段的具体应用步骤 通过对可行性研究编制现状的通过对可行性研究编制现状的调查，发现现在的可行性研究工作存在研究工作存在“重财务轻功能”及编制质量和深度不够等问题题。在进行功能分析时对其进行量化，也是不好确定的事情情。如何使收集的数据具有可靠性，简化可行性研究的编制难度制难度。引入信息技术应用到可行性研究编制工作中，能提高工作效率和准确度提高工作效率和准确度，对房地产开发项目的投资决策更具指导性具指导性。 4.1信息收集阶段 价值管理团队成立之后价值管理团队成立之后，开始相关的信息收集工作，包括自然环境方面的信息自然环境方面的信息，例如项目周边的交通情况；开发项目相关市场方面的信息关市场方面的信息，例如客户对不同户型的合理需求情况；新技术技术、新工艺，新材料等方面的信息；政治环境、社会治安、法律法规律法规，政策等方面的信息，例如项目所在地的环保政策、房地产法规情况地产法规情况。信息是繁多的，不同的来源，不同的角度，处理的方法就不同理的方法就不同，但信息的行为要规范。 4.2研究对象选择 在房地产开发项目的可行性研究工作中在房地产开发项目的可行性研究工作中，项目的建设方案对整个项目投资额的影响程度可达到855%左右左右，所以团队在仔细分析研究所收集到的有关资料之后在仔细分析研究所收集到的有关资料之后，常会把建设方案作为本次价值管理的研究对象作为本次价值管理的研究对象，运用价值管理的方法对方案进行系统地分析进行系统地分析，达到提高房地产项目预期效益的目的。 4.3系统功能分析 选择了建设方案作为价值管理的研究对象后选择了建设方案作为价值管理的研究对象后，团队要通过功能分析对建设方案进行多方面评价过功能分析对建设