XXXX全年销售中心意见和建议 .pptx

渤海计划·东方湾 2011年全年营销策划方案;目标;核心问题;本报告的思路及框架;4.17新国十条： 背景：2010年伊始，楼市延续09年的上涨态势，出现部分城市的楼市上涨过快，地王频现 措施：利率调整、土地招牌挂改革、加大供给、加快保障房供给等涉及楼市的各个领域。;;;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Sunday, July 18, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。08:25:1108:25:1108:257/18/2021 8:25:11 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2108:25:1108:25Jul-2118-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。08:25:1108:25:1108:25Sunday, July 18, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2108:25:1108:25:11July 18, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。18 七月 20218:25:11 上午08:25:11七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 218:25 上午七月-2108:25July 18, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/18 8:25:1108:25:1118 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。8:25:11 上午8:25 上午08:25:11七月-21 ;“房产税”试点;;;大部分城市成交数量同比缩减态势明显，济南、武汉市由于2010年1月份接近春节期间成交量太少，以至于当月同比增长过大，作为特例；青岛无数据，大连缩减的较为明显。成交数量环比数据显示当月效果并不明显，次月效果要好于当月，政策效力有一定的滞后。 价格仍然呈现增长态势，速度得到一定的抑制，杭州最明显，大部分城市并不明显，处于胶着状态，北京次月反弹，宁波、广州、上海当月不降反增大部分限购城市成交均价环比数据显示当月价格应声而落的不多。三亚、广州最为明显。;央行在不到两个月时间内，再一次动用价格型工具，加息更多的是对通胀预期和流动??实施的管理，以及应对国际局势的需要，决非为了单纯控制房价。 单次加息所产生的月供变化对购房者产生的影响很小，影响教大的是进入连续加息预期通道，这对于承受力较弱的购房者来说，阻退作用还是比较大的。;;建议一：放弃幻想，调整心态，积极应对;蓄客时间：2010年9月-2011年2月 蓄客总量：约8500组 国八条后意向客户：2088组（有意向购买） 等待细则后意向客户：1032组（有意向且符合购买条件）;成交客户;购房目的;房源整体可售性仍较强，近70%产品属于热销及适销产品 改善型客户受到严厉打击，部分面积大、总价高的产品可能难以快速去化，可能会造成销售周期延长。;月还款能力;客户购买心态启示;金州区域市场重点项目分布;各重点项目基本情况;未来区域供应接近100万㎡，竞争激烈；老城区及三里区域供应超过130万㎡ 对本项目截流严重;各项目整体均价7200元/平米，最高均价8000元/平米 本案项目均价处于顶端位置;主要竞争项目;万恒天籁湾;新兴北京郡;金海国际花园;洋都海岸;竞争项目在售及近期预计推售调研分析;从客户来源的角度分析，除洋都海岸其他项目客户大部分来自外省市， 其次为来自大连市内的客户;从客户的职业来看，私营业主占有绝对多数，占比超过50%;客户的年龄构成以35-49岁的占比例最高，约占整体的54%;从购买目的分析，以自住考虑投资的客户为主，占比达到44%;从目前区域市场购买客户看，主要以以70-90平米经济型两居和小三居为主，总价在50-70万的接受范围； 区域市场主要客群是外地人，多为来到大连投资经商者，两口和三口之家的社会中高层家庭，自住兼顾考虑投资的客户； 本项目的客户基本与竞品情况相同;市场分析总结;环境分析;项目分析;项目分析;项目分析;分析结论： 区域竞争已成为被围合夹击的竞争态势； 北京郡、金海国际花园紧临本案的两个项目在价格上对本案形成直接打击； 万恒天籁湾虽然在位置上与本案比更为不利，但在项目硬件上已达到体现项目价值标准； 洋都海岸则在交通位置上占据绝对优势； 由于项目所处区域还不成熟，未来三里区域项目与即将进入九里的亿达项