世联_酒店式公寓运营模式_以鸿威海怡轩为例.pptx

酒店式公寓运营模式 ——以鸿威海怡轩为例;;确定本项目酒店经营的背景条件;项目物业模式;本项目后续运营方案的制订需考虑满足两个主体的需求：;;A 、B栋配套比较;B栋分层套数;根据大梅沙区域内类似物业的经营案例，项目运营的模式不外乎以酒店经营形式和提供代租管服务的物业管理形式两个方向可选。;;四种方案评估;;方案一：B栋整栋保留作为酒店经营;方案一：B栋整体保留作为酒店经营经济测算;B栋全部销售后收益与作为酒店经营收益对比;方案二：B栋部分保留作为酒店经营;方案二（1）：B栋保留81套作为酒店经营基础经济测算;B栋81套单位如销售之收益与作为酒店经营收益对比;其余205套单位均按照16000元/平米单价销售测算;测算方式二（按物业管理公司的计算形式）;由上表可见，以81套公寓作为酒店经营测算（暂不计算接受业主委托），若日入住率达到30%时，首年赢利90万元； 若入住率为40％，首年赢利为152万元；第三年后若无经营开办费用分摊，赢利为179.5万元，与销售收入相比年收益率为2.56％。 若日入住率达60％，首年赢利达275万元，第三年后若无经营开办 费用分摊，赢利增至302.5万元。;如保留81套单位外，B栋其余单位有20套接受业主委托经营;如上表可见，另外20套如接受业主委托纳入经营体系，经营成本按增加25％计算（经营开办费因已在81套测算中分摊，此测算不分摊），日入住率达40％，年度赢利为10.8万元，如日入住率达60％，年度赢利为23万元。 以101套的经营规模来计算，日入住率达40％，不分摊经营开办费年度赢利为190.3万元。 若其余51套均接受业主委托纳入经营体系，以132套的经营规模计算，日入住率达40％，不分摊开办费年度赢利为211万元。 注：上述测算按假定的平均房价220元/日测算。 后附方案二经济测算表 ;若平均房价为220元/日，采用业主得60％的收入分成模式，业主收益测算;若平均房价为320元/日，采用业主得60％的收入分成模式，业主收益测算;假设公司保留50套(50套单位的分布见下页)的产权，由物业公司经营。测算方式一（按酒店管理公司提供的测算方法）：;B栋分层套数;B栋50套单位如销售后收益与??为酒店经营收益对比;B栋3－5楼中选取50套单位（面积合计2649.05平米） 如按均价16000元/平米销售，总销售额为42,384,800元。 项目其余236套单位均销售则公司可回笼资金21,275万元。 （15945.93－2649.05）×16000＝212,750,080元 占项目整体销售金额（如可售面积15945.93平米全部销售）的83.4％。 ;测算方式二（按物业管理公司的计算形式）;由上表可见，以50套公寓作为酒店经营测算（暂不计算接受业主委托），若日入住率达到30%时，首年赢利19万元； 若入住率为40％，首年赢利为57万元；第三年后若无经营开办费用分摊，赢利为84.5万元，与销售收入相比年收益率为2％。 若日入住率达60％，首年赢利达134万元，第三年后若无经营开办费用分摊，赢利增至161.5万元。;如保留50套单位外，B栋其余单位有30套接受业主委托经营;如上表可见，另外有30套如接受业主委托纳入经营体系，（经营开办费因已在50套测算中分摊，此测算不分摊），日入住率达40％，年度赢利为31.5万元，如日入住率达60％，年度赢利为49万元。 以80套的经营规模来计算，日入住率达40％，不分摊经营开办费年度赢利为116.3万元。 若其余82套均接受业主委托纳入经营体系，以132套的经营规模计算，日入住率达40％，不分摊开办费年度赢利为154万元。 后附方案二经济测算表 ;方案三：B栋整栋作为产权式酒店销售（带返租）;方案三：整栋带返租经济测算;以B栋整体三年返租作为酒店经营测算;抽取B栋中间楼层的504单位（49.03平米）进行测算;目前市场上其他投资产品;产权式酒店操作模式运营图;注： 会所管理公司支付给业主的返租款可以租金的形式支付，即业主把房子租赁给会所管理公司，业主把租赁合同在租赁管理所备案后，取得租赁发票（业主需支付一定金额的税金）提供给会所管理公司取得返租款。;方案四：B栋部分作为产权式酒店销售（带返租）;方案四：部分带返租经济测算;假设平均房价220元每晚计算;假设平均房价320元每晚计算;方案四评估： 1、开发商所需返租补贴相对较少。 2、因返租套数仅81套，不到项目总套数的28％，对缓解销售压力作用有限。 3、通常，产权式酒店的销售价格高于一般住宅产品25－50%，而作为本项目而言，带返租的产权式酒店单位销售价格与普通公寓价格如何协调将成为一个必需解决的问题。 如B栋带返租售价18500元/平米，扣除3年5.5