中山市港龙莲兴阁前期营销策略报告.pptxVIP

港龙·莲兴阁前期营销策略报告报告内容页码第一部分：项目认知及市场情况简析第二部分：项目定位第三部分：营销策略铺排第四部分：项目售价制定及销售速度预估 3234270Part A.1项目认知地理属性：中心用地缺乏，房地产不断向外扩展的时代里，本案处于城区核心位置。以沙溪向西发展以港口向北发展25个项目向西向北10个项目6个项目3个项目城区用地日益紧张情况下，本案的位置值得我们骄傲07年09年07年09年本案21个项目19个项目向东5个项目向南5个项目07年09年07年09年以南区以南发展以开发区向东发展向前为龙腾南路左倚旧式的自建房前本案左右后右傍莲峰山徒坡后靠电子科大体育馆项目属性：北面临路，南临电子科大体育馆、西面民居、东临小山体，地正平正，景观优势并不突出残旧的自建房物业在旁,影响项目档次面街的产品将受到来自龙腾路的噪音影响环境清静，但同时三面视线局限，对部份产品造成影响中低楼层客户的景观视线受限中低楼层的客户私密性降低产品属性：80-130/㎡两房与三房，面向首置、首改客户，户型方正实用，属市场主流产品，但赠送面积较少，竞争力较弱本案常规型三房130㎡市场特色三房厨房客厅主卧卧室卧室户型常规实用，除转角飘窗外，缺乏其它的特色卖点阳台卖点：赠送约12平方功能房厨房本案常规型两房80㎡市场特色两房客厅卧室主卧阳台卖点：带入户花园两房园林属性：地形窄长，产品分隔园林面积，同时架空层设置停车位，致使园林规划方面卖点较难打造！项目示意图园林园林受地形限制与架空层停车位影响，园林卖点较难打造园林地形窄长，产品分隔，不能形成统一园林主题架空层设车位，人车不分流，影响档次项目小结项目地段优势优越，但由受地块条件限制，亮点缺乏城区核心位置视线局部受限产品缺乏特色园林卖点难打造地处城区核心位置，而亮点并不突出的城区项目Part A.2市场认知中心城区供量减少，导致价格一路走高，受价格不断攀升，中心城区的客户不断向城区边缘挤压城区近年住宅市场供量与价格走势各片区分布表数据源自中原地产数据库尚城5000/㎡4000套3654套北区板块（旧石岐区）均价6000—7500元/㎡5000元/㎡4843元/㎡.大信新家园4800/㎡3000套4500元/㎡2859套4628元/㎡.中心区均价8000—9000元/㎡东区板块均价7500—8500元/㎡西区板块均价4500—5500元/㎡2000套1625套南区板块均价4500—6000元/ ㎡1000套4000元/㎡4151元/㎡.朗晴假日5800/㎡价格供量2007年2008年2009年供量小，供价高城区住宅：量减价升客户不断被挤压到城区边缘富逸臻园天明豪庭名雅豪庭汇星豪庭泓基锦上城颐和山庄中仪花园海伦堡嘉和领御追求城区置业热潮从未减弱，项目所在片区近年来销售状况良好，月均销售在35套以上项目供应量销售时间月均去化一期467套1年月/39套项目共1082套3年月/34套项目共182套8个月月/24套项目共937套26个月月/36套项目供应量销售时间月均去化已销售1500套36个月月/42套项目共469套14个月月/34套一期288套8个月月/36套项目共585套14个月月/42套从项目月均走量的趋势来看，石岐核心区项目销售周期内均取得相当不错的销售业绩，城区项目倍受追捧的态势一直延续至现在。富逸臻园片区住宅市场销售火热，我司从产品、项目位置，时间，销售速度等竞争因素圈定本案的直接竞争对手竞争条件界定主力竞争对手确定同质产品：主力产品：77~110/㎡约300套入市时间：明年5月1、与本案面积段相似2、同样以新产品推出市场平均销售：39套/月位置、时间：主力产品：80-108/㎡共252套淘金豪庭入市时间：12月底正式开售1、与本案入市时间相符2、距离本案方圆5公里内销售速度：主力产品：80-126/㎡约300套泓基锦上城1、片区内销售速度较快2、本地客户追捧的项目入市时间：明年5月平均销售：42套/月主力竞争：2期：上院片区内主力竞争对手研究：富逸臻园——2期上院富逸臻园以城区边缘向中心扩展的包围战略规模：20万平方，低密度，大园林!现状：一期售馨，2期“上院”约500套推售时间:11年5月预计价格:2期入市预计8000元/㎡左右广告攻势彩虹桥广告点长江北路广告点核心卖点以“上院”为命名，核心支撑点为：360度的观景阳台结合大面积(小量）的舒适型产品一期客户构成项目周边改善客户50%片区内本地客户30%城区内公务员20%竞争对手以其丰富的资源园林与特色产品结合，以支持项目的高价出售的依据片区内主力竞争对手研究：淘金豪庭淘金豪庭广告攻势规模：3.5万平方，高密度，小量园林!现状：正在收筹：2000抵20000推售时间:12月底开售，252套80~108/㎡产品首期价格:预计6500元/㎡以大信新