合富辉煌_长沙纺织机械厂地块前期策划报告_167PPT.pptxVIP

谨呈：长沙广汇房地产开发有限公司 长沙纺织机械厂地块前期策划报告 市场调研报告撰写与公司评审中期沟通工作内容工作内容工作内容地块考察收集基础资料典型项目调研问卷调查确定研究思路撰写项目主体报告公司评审修改调整汇报反馈调整本项目工作阶段划分★ 项目现状及地块分析第一章地块位置与基本指标PART1项目四至分析道路与交通条件地块特征判断价值挖掘方向地块位置及基本数据地理位置： 项目地块位于劳动东路洞井路段的纺织机械厂内。 基本数据： 占地面积：2.2万㎡ 容积率：5.0 总建筑面积：约11万㎡其中商业面积：15000㎡ 开发类型：住宅、商业 限制指标：90/80本案地块四至及周边情况地块四周基本被居民区所包围，南面主要为自建房和棚户，形象较差。北面以及西北面主要是老厂的家属区宿舍，档次不高。东面：为原纺织厂家属区，并有一定高差。西部：现状为王家冲路，包括路两边的厂区家属区，王家冲居民区南部：现状为杂乱农民房道路与交通二环线附近，临京广铁路；交通通达性差，进入地块难度较大；从规划来看，道路规划前景利好。 项目地目前交通条件较差，项目地主要交通出入口有劳动路和橘园路，以及新建东路上王家冲路，其中劳动路以及王家冲路出入通道路况较差；目前来看，进入地块最佳通道为从桔园路进入地块，并有146路、2路到达地块位置； 从规划方向来看，车站南路与橘园路的对接和洞井路的拉通将极大改善项目交通条件。新建东路劳动东路王家冲路韶山路桔园路路南二环线●本案位置●二环线地块价值地块特征地块内部较平坦，无景观资源；地块边缘地势变化较大，为城市台地，地势较高 项目地形为城市台地，视野极其开阔，临南二环线，将形成俯瞰南城之势； 用地方正，利用率高；内部仅少量厂房，拆迁难度小，开发难度低。项目价值方向—区位价值城市全面扩张之下土地供应分散，热点片区四处开花，但市政配套相对滞后，中心核心区优势地位更加显现。城市中心极2001-2020年城市空间结构规划要点：沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构。“一主”为城市主体，“两次”为河西、星马新城，“四组团”为暮云、捞霞、高星、含浦组团。指标中心核心区区域范围城市主体指河东城区集中联片发展区域，北、东至浏阳河，西至湘江，南至绕城线，规划城市建设用地124平方公里，城市人口规模为146万人。发展现状寸土寸金，城市中央核心所在地。活跃有中心板块发展优势城市心脏所在地★东塘商圈步步高●●家润多●省中医附一医院●省中医药大学★砂子塘小学雨花亭商圈●★沃尔玛●安贞医院王家冲小学●华银旺和项目价值方向—区位价值项目位于城市主城区域，区内居住氛围浓厚，配套成熟，共享两大城市商圈。城市多重完美配套 项目位于城市主城区域，临南二环，区域内主要为城市原居民区以及原企业家属区，居住氛围浓厚；片区配套成熟，处于东塘商圈以及雨花亭商圈辐射范围以内，生活便利。本案项目价值方向—区位价值城市多重完美配套项目价值方向—规划前景完善的交通、教育、城市绿地规划，纯生活区的前景，将形成城市中心稀有的生活大社区。城心居住绿洲本案所处为中心区R片，从规划前景分析，洞井路的改造和车站南路的拉通将极大改善区域内交通现状；从规划用地分析，项目所在片区基本为居住用地和中小学教育用地，工业仓储用地将逐步置换，城市绿地增大，雨花亭公园已在规划中。项目价值方向—突破区内形象，树立片区标杆周边形象破旧，标志性意义凸显项目价值方向—城市台地优势发挥城市台地价值，形成强烈的昭示性项目属性界定城市中心高密度居住生活区，受90/80限制，区域前景看好，无独特资源。属性诠释区域属性主城区内，临南二环属中心区，区域价值凸显临近城市东塘和雨花亭两大商圈周边配套成熟，居住价值较大道路、教育、绿地等规划完善规划前景看好，升值空间较大项目属性占地约2.2万㎡，容积率5.0左右高密度中等规模社区受90/80限制户型打造受限尚不靠城市主干道地块目前进入性和昭示性较差地势较高，为城市中心台地将形成项目独特气势四周主要为居民区，景观面较差无稀缺性资源，居住范围浓厚商业面积15000㎡面积过大，对住宅有一定影响项目开发目标开发目标确定打造长沙市场精品住宅项目打造城市精品通过项目实现公司品牌在新进市场的确立和团队建设树立企业品牌项目价值实现控制项目风险，保证现金流规避开发风险S-C-Q金字塔模型—找到核心问题现状期望目标城市中心区域无优势景观资源有90/80限制品牌树立打造城市精品项目价值实现R1R2？如何实现我们的目标，找到核心问题市场发展态势：项目面临的市场环境和机会？挖掘区域价值：区域的价值如何挖掘和突破？项目定位：项目的核心客户在哪？产品如何组合？走什么样的发展方向，最大化品牌价值？项目报告的结构思路导图政策背景总体规划市场现状功能配比整体市场硬性竞争力项目