信贷扩与房地产投资培训课件 .pptx

信贷扩张与房地产投资： 全球视角 中国趋势 东南大学金融系 王 hwang@seu.edu.cn312全球信贷扩张的影响与后果 信贷扩张为什么没有刺激经济增长 中国房地产投资的未来趋势CONTENTS目 录花旗银行报告9月23日，花旗银行发布了一篇让全球投资者忐忑不安的报告：主宰市场的“央行效应”已经破灭。全球信用也在过去的10-15年出现急剧透支。虽然信用扩张一直在推高资产价格，房价在这15年内也已经上升到了一个顶峰。信贷透支的最大影响：各国房地产价格相继见顶，15年的房地产价格牛市彻底终结。虽然好的地段还存在攀升的可能，但是房地产在全球范围作为一个资产类别，在未来的10年已经不再具有良好的投资吸引力。 地产大亨张欣在本周表示：不会在海外投资地产，因为全球多轮的量化宽松政策已经令海外资产的价格变得十分昂贵。信用的扩张给市场注入了大量的流动性，尤其是新兴市场国家，而这些信用最终进入楼市，这也导致了史无前例的商品过剩。 中国出现越来越多的“空城”和“鬼城”。即使一线城市房价仍在小幅上涨，未来房地产投资回报一定会回归平常，充其量只是抵御了通胀而已。主要问题1）全球的信用额度已经完全透支了？2）新兴市场疲软为什么会对全球造成如此大的冲击？ 由于中国各类经济活动在全球经济的风险敞口比值要比其他国家超出很多，给全球市场带来了诸多不确定性。加上今年中国经济增速的放缓，全球经济的增长都面临巨大压力。过去七年来主宰市场的“央行效应”已经破灭9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。主要问题左图可以看出，虽然美联储已经退出QE，但在日本央行和欧洲央行的推动下，发达国家央行的宽松规模自2015年以来一直在增长。但右图却显示，尽管央行在不断采购资产，但高收益率债券息差却在上升。这说明，央行不断注水的同时，资产价格不升反降。这也意味着央行已经不再是资产价格的指挥棒。其实，我们也可以发现自08年金融危机市场进入零利率和QE之后，各国央行也没有放松信贷，并令货币贬值。然而，随着近期全球股市接连出现巨震，投资者开始担心过度QE似乎开始失效。比如，今年9月份美联储选择不加息也并没有提振全球市场， 这就说明央行宽松政策似乎开始逐渐失效。13 2三个议题信用扩张的过程后金融危机时代实际的信用扩张情况那接下来会发生什么？从左图可以看出，2010年之后，日本实体企业的金融资产在不断增加，负债逐渐减少趋稳，而且资产规模远远超出负债。后金融危机时代，信贷的大繁荣不足以刺激经济的增长。三个议题在经历了金融危机摧残之后，发达国家央行并不是信用的创造者，他们只是试图抵消私营部门去杠杆和违约的影响罢了。所有的信贷增长均来自新兴市场国家，他们已经积累了大量的美元储备和负债，尤其是中国。尽管中国近期在大量抛售美债，但外储规模依然高达3.7万亿美元。这些外汇储备都会结售成为人民币，这些货币被称为基础货币或者高能货币，而广义货币存量M2也超过120万亿人民币，M2就是由近30万亿的基础货币膨胀而来，它通过货币乘数和商业银行体系的贷款投放来实现的。这种天量级的流动性投放必然会驱动新兴市场的实际增长和资产泡沫，昔日蜜糖随时可能会成为今日毒药。在过去15年来，不断扩张的信用最终进入了房地产产业，从而推动该资产价格的增高。当前各国信用扩张已经到了一个弹性边缘，难以继续增加，房地产价格目前可能已经进入一个顶峰，这也意味着房地产牛市可能面临彻底终结。信用的扩张给市场注入了大量的流动性，尤其是新兴市场国家，比如中国，而这些信用最终进入楼市，这也导致了史无前例的商品过剩，在这样的情况下，自然会导致中国出现越来越多的“空城”和“鬼城”。随着不良贷款指数的不断增长，最终会导致世界上最危险的信贷泡沫。随着石油价格的下跌，突然之间，石油美元的流动开始干涸，新兴市场国家开始大量抛售美债（例如沙特），最终演变成整个新兴市场的资本出逃。新兴市场外汇储备的缩水也意味着货币正在遭受“摧毁”，而这些钱曾是缓慢而真实地横扫