北京大型商业综合体明天第一城策划报告 .pptx

北京大型商业综合体明天第一城商业策划报告 ;第一部分： 商业市场的调研与分析 ;一、北京市宏观商业环境研究分析 1、北京城市整体发展走势——确立国际大都市地位 《北京经济及城市发展规划》发展目标中指出： (A)、2004年至2010年，北京将率先在全国基本实现现代化，构建国际大都市的基本框架； (B)、2009年至2020年，全面实现现代化，确立具有鲜明特色的国际大都市地位；北京市总人口规划控制在1800万人左右，年均增长率1.4％。其中户籍人口1350万人左右，居住半年以上外来人口450万人左右。2020年，北京市城镇人口规模规划控制在1600万人左右，占全市人口的比例为90％左右。2020年，城镇人口预计每年增加0.6％至0.8％。;(C)、2021年至2050年左右，将建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，进入世界城市行列。中心城人口规模控制在850万人以内。 未来两三年内基本构建国际大都市基本框架的城市发展目标以及新近出台的《北京城市总体规划（2004-2020）》提出的“两轴—两带—多中心”新的空间布局为北京城市建设，地产开发预留了极大的发展空间和机会。宏观战略——“多中心”的规划将造就一批新居住，商务，商业中心。 ;2、北京商业发展状况研究 长期以来北京的商业中心一直集中在旧北京城的中心。王府井、西单、前门三足鼎立的格局是北京传统商业中心分布的重要特征。随着城市规模的逐步扩大，多城市中心的市政规划的出台，购买人流的增加，这种分布格局渐渐瓦解，并形成新的分布态势，呈现出新的发展特色。新建的高档商铺（或店铺）和商业街一般选择在旧城外人流集中、交通便利、环境较好的地段开展服务，他们服务物品齐全、经营特色明显、设施先进，如北京的燕莎、赛特等；城市大型农贸市场大都出现在居民集中、地段便宜的城市中心区的边缘，如北太平庄、和平里等。此外，小型超市连锁店、零售店大多布置在居民区内或住宅小区附近，并形成一定的集聚点。而传统意义上的北京“周边地区”，由于经济发展的加速，城市化建设的加快，区域内的商业市场（商业街、商品一、二、三级市场）也正在??成。 随着北京城市及商业的进一步发展，各大商圈的确立，各个商圈以及重点商业区域的研究成为了未来的商业地块发展、商业定位、业态组合以及配置分布等方面重要的参考信息和经验模式。;3、北京各大商圈的特点以及未来发展趋势表现为： 1）、整体布局从原有的传统商业核心区向周边主要居住区扩展，依托北京市整体城市发展以及人口集中化趋势，由原有的传统商业区域扩展为新的居住以及城市发展核心区域。例如阜成门商业区域以及新世界商业区域等。 2）、随着城市功能划分的发展以及商务办公区域的进一步建立，商业区域与商圈也随着商务区域消费人口的带动，逐渐的趋向于商务核心区。并在其周边形成了新的商圈与商业聚集区域。例如国贸商圈、朝阳门商圈等。 3）、集中大型住宅区的兴建也使得区域人口大量聚集，带来了大量的消费潜力，从而形成了新的商业区域，例如望京商业区域，方庄商业区域等。;4）、市场专业化程度的提高导致专业市场的逐渐集中与规模化，因而也逐渐形成了以专业市场为核心的区域商业聚集区，从而最终形成以专业化、产业化为主的商圈。例如十里河建材商业区以及中关村商圈。 北京市由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京传统的商圈格局，其总体发展状况主要可以体现在区位分布、业态分布等方面。其格具特点为，传统商圈多沿长安街分布；新型商圈不断崛起，主要集中在新建的大型居住区域，“多中心”之规划日益明显。 其中分为主要商圈、辅助商圈及商业区域。主要商圈包括：国贸商圈、燕莎商圈、王府井商圈、西单商圈、中关村商圈、亚运村商圈等。辅助商圈如：新世界商圈、金融街商圈、朝阳门商圈、望京商圈；商业区域包括：前门商业区域、阜成门商业区域、东单商业区域、亚奥商业区域等；（详见下图） ;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Thursday, July 22, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。11:25:3211:25:3211:257/22/2021 11:25:32 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2111:25:3211:25Jul-2122-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。11:25:3211:25:3211:25Thursday, July 22, 2021 13、He who seize