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天安数码时代大厦整合推广策划提案;前序; 目录;二、项目分析
1、项目特点
1.1 项目基本情况
1.2 项目分析与判断
2、项目SWOT分析
2.1 优势(strength)
2.2 劣势(weakness)
2.3 机会(opportunity)
2.4 威胁(threat)
三、项目定位
1、项目功能定位
2、项目形象定位
3、项目广告定位
4、目标受众定位
;四、广告推广
1、核心推广主题
2、各阶段广告推广内容
3.1 形象导入期
3.2 公开发售期
3.3 开盘强销期
3.4 消化期
五、市场通路策略
1、市场攻击策略(战术系列)
2、媒介组合策略
六、品牌维护与管理建议
1、企业基本情况
2、品牌管理定位
3、品牌导入计划;第一部分:背景分析;1.1 全国行业状况
1.1.1 北京写字楼市场概况
基本情况:
■写字楼租售全面飙升:东方广场、国贸、嘉里中心、京广中心……CBD写字楼租金上扬,东方 广场出现了一租就是上千平方米的大单客户,租金打折余地很小;国贸租金价格也涨到每月每平方米30至40美元左右;就连老牌的京广中心写字楼,价格也由去年的每月每平方米20多美元狂涨到每月每平方米33美元左右,总涨幅达到20%以上。而且这些写字楼的出租率都高达95%以上。
■潜在需求持续增长:据最新统计,预期2001年写字楼供应量应能达到140万平方米左右。而从中长期规划来看,CBD约在500万平方米,中关村为200万平方米左右,金融街在150万平方米左右,其他地区150万平方米左右,潜在供应量在上千万平方米。
■写字楼大打智能牌:较之最早的北京的写字楼,新型的写字楼在面对即将而来的契机,不仅从
客户定位上找到了自己的出路,在自身配套的完善上,它们也后来居上,达到了领先老写字楼的配套标准。现在在老牌写字楼里上班的人也许有所感觉,早期的写字楼的配套标准虽然符合当时的市场要求,但到了日新月异的今天,已逐渐显出“疲态”。新兴的写字楼在智能化方面已经得到改善。例如由北辰创新高科技城开发建设的“中国数码港”,不仅具有传统写字楼的功能,还为企业提供一个全方位、多选择、安全高效的电子商务平台。发展商凭借???雄厚的高科技背景与中国电信、联通、吉通和中国网通等电信运营商,共同打造“数码港智能平台”。;■以数码为主题概念的个案:中国数码港。一般的所谓数码大厦,大多只有一种和外界的沟通方式,如果这种沟通存在问题、出现故障或者速度太慢,企业就别无选择,这种尴尬境地在“中国数码港”不会出现。由于有了超级IDC商场,同时又纳入“北京宇通创新科技发展公司”的一条龙网络
管家服务,“中国数码港”具备了以下数码平台特征:
其一,庞大的标准机房;
其二,提供标准机架、屏蔽间、不间断电源等;
其三,还可提供具有多种选择的线路资源、不同的网络提供商与服务商;
其四,提供各种网络设备的选购、电信业务的批发与转接等。企业有充分的选择空间,可以有经济的选择组合。
结论:在经历了亚洲金融危机以及几年的阵痛期之后,北京写字楼终于苦尽甘来。到目前为止,北京长安街沿线、CBD区域、金融街、中关村等写字楼扎堆的地区,写字楼的租售价格均有不同程度的上升。据统计,近一年来北京甲级写字楼的租金大幅上涨,且北京各区域的平均租售率都在85%以上,最高接近95%。北京写字楼走出低谷的态势可见一斑。同时再加上申奥成功,未来几年内将是北京写字楼飞速发展的黄金时段。;1.1.2 上海写字楼市场概况
■写字楼市场发展的黄金期:1992年-1998年
写字楼是城市经济活动的重要空间载体,写字楼的建设开发和交易构成房地产市场的重要组成部分。上海大批量的写字楼的开发与建设,与整个房地产业的兴起一样,是在1992年邓小平南巡讲话发表以后,得到迅速的发展。上海市办公、商业、宾馆用地的供应,主要集中在1993年至1996年。至1998年底,中心城区和浦东新区共出让或划拨办公等建设用地1369万平方米(不包括成片出让土地),其中办公用地1030万平方米,占75.2%;商业用地189万平方米,占13.8%;旅游(宾馆)用地150万平方米,占10.9%。
■写字楼市场发展的衰退期:1998年-2000年
就现有情况来看,上海办公楼市场严重供过于求,大量已建成交付使用的高标准、高规格办公楼出租出售的情况令业内人士大跌眼镜。现在3美元/平方米.天可以租到上海市中心最佳地段如淮海中路、南京东路、南京西路及小陆家嘴中心最高标准的办公大楼。
据上海市统计局统计,至1998年底,全市累计竣工商品办公用房495万平方米,实际租售面积187万平方米,空置189万平方米,全市在建商品办公用房建筑面积739万平方米。预
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