如何做好房地产市场研究课程培训.pptx

如何做好房地产市场研究主讲人：陈啸天2007年7月2房地产宏观经济分析3房地产整体市场分析44、CBD的开发房地产政策影响分析5房地产市场供求分析6房地产项目市场分析主要内容1房地产市场研究基本思路一、房地产市场研究基本思路1、总体认识——体、面、线、点 市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。 按照这种设想，宏观环境是“体”，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面”；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线”构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的“点”构成的。 房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市场的方方面面。一、房地产市场研究基本思路2、房地产市场分析的十大常见问题对未来市场预测不足定量分析方法运用不当分析层次不清市场研究的方向不明确对需求分析不足不进行供求对比对市场份额估计过高市场研究没有给出多种可能方法过高的估价了土地市场价值过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者的跟踪调查一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路 方法： 比较法模式 运用估价方法，与可比案例进行比较、修正 假设条件法模式 假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来价格等 现状类推法模式 通过对现状的分析，可以发现什么类型物业成交量最大等， 然后假设项目所在市场与宏观市场同构进行分析一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路 思路：3 2 3 5 5 三个层次 地区市场、专业物业市场、项目物业市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 五个影响因素 经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方 面、人文心理方面 五个项目分析指标 区域、价格、体量、客户、产品一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路 房地产市场分析所需基本信息表 一、房地产市场研究基本思路4、房地产市场分析的基本内容 估价 成本－效益分析 可行性研究 营销分析 专业市场供求分析 土地最佳用途和最佳利用分析 地区经济分析及预测一、房地产市场研究基本思路4、房地产市场分析的基本内容 不同委托人的不同要求，可选的市场研究种类 1房地产市场研究基本思路3房地产整体市场分析4房地产政策影响分析5房地产市场供求分析6房地产项目市场分析主要内容2房地产宏观经济分析4、CBD的开发二、房地产宏观经济分析1、房地产市场行情与经济周期的关系 不同的国家或地区，房地产波动的周期长度不同。 从1870年到20世纪末，美国的房地产周期基本为18-20年，日本的大约为10年，香港的大约在7-8年，台湾大约为5-6年。 二、房地产宏观经济分析1、房地产市场行情与经济周期的关系 美国房地产经济周期与宏观经济周期的关系 宏观报告宏观经济与地区经济分析 宏观经济运行的总体状况和景气状况 中央和地方政府的政策法规动向及影响 重大事件的影响房地产市场总体分析 房地产市场总体趋势分析 房地产政策法规的动向和影响分析二、房地产宏观经济分析2、房地产宏观分析内容二、房地产宏观经济分析2、房地产宏观分析内容房地产市场总体分析内容： 房地产市场总体趋势预测 一般用房地产业的主要经济指 标的变动来表现。主要经 济指标分为总量指标和结构指标（物业分类和地区分类）。 房地产政策法规动向与影响分析 土地、商品房、二手房、经济适用房等方面。 二、房地产宏观经济分析2、房地产宏观分析内容可借鉴的专业成果： 中国经济宏观景气专家 调查问卷系统 中经宏观景气动向 各城市的景气报告系统 二、房地产宏观经济分析3、宏观基本数据的获得 全国社会经济统计指标 总量指标：GDP、人口、进出口等 结构指标：GDP、第一产业、第二产业、第三产业等 水平指标：人均可支配收入、人均居住面积（人均建筑面积）、人均使用面积等 动态指标：零售价格指数、固定资产投资、价格指数、贷款利率、通货膨胀率等数据来源：统计年鉴、经济统计年鉴 二、房地产宏观经济分析3、宏观基本数据的获得 地方经济统计指标 宏观年度经济指标 GDP、GNP、GDP指数、人均GDP、固定资产投资需求、社会消费品零售总额、进出口总额、商品零售价格总额 宏观月度经济指标 第一、二、三产业的GDP、 工业（工业综合效益指数）、 商业(社会消费品零售额、社会商品购售存总值等)、 投资（固定资产投资、开复工面积、竣工面积、商品房销售建筑面积、销售额） 、收入（职工数、职工平均工资）、 人口（人口总数、家庭规模、出生率、死亡率）、外经贸、财政、金融、物价等数据来源：地方统计年鉴、地方经济法发展月报 二、房地产宏观经济分析3、宏观基本数据的获得 房地产业统计 全国房地