如何实现快销高溢价工作思路.pptx

博融天街如何实现快销高溢价工作思路博融天街营销部2014年2月10日 进入主题......领袖中国三、四线城市建设模式打造黔西南第一个商业中心三、四线城市高端豪宅新标准盛丰国际、站前广场、幸福里、朝顺时代广场、锦绣都会，东湖新城、东湖1号、汇景苑浩然上城、水晶国际、玉圳园、朝顺城市花园、兴仁商城、财富中心、西池新都会 城市中心/龙脉之地/商贾贵胄/人文府邸卖建筑规划高溢价下----项目规划建议（仅做商业建议）一、注重外立面门脸设计万达广场注重：商业展示面、精神堡垒、广告位、LED屏幕、立面造型、门头等设计（前庭广场设计必须）卖建筑规划二、加强动线系统建议坎式商铺部分做成音乐阶梯提升项目人气及商业价值天街及坎式商铺设计增加独立门面及商业价值多部电扶梯与直梯纵横布置提高人流通达性商场楼上配置黔西南第一大摩天轮飞行者摩天轮长沙摩天轮飞行者摩天轮：是一个位于新加坡的巨型摩天轮。轮体直径达150米，安置在3层的休闲购物中心楼上，旋转一周约用30分钟时间。卖建筑规划加强动线系统规划设计合理，立体动线设计减少了楼层之间的售价和租金差距。卖建筑规划加强动线系统 建议：整个购物中心设计成一条主动线，无次要通道模式，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流； 层高建议（5米至6.8米不等,但必须根据业态），方正实用。 商业设计5原则:方便行人步行原则,方便行人进入原则,城市休闲功能原则,绿化景观档次提高原则,参与性原则卖建筑规划三、提升公共区域休闲娱乐性空中走廊（空中商铺）内嵌式广场龙湖江北北城天街三广场出入口设计、南坪步行街万达广场广场更多。中庭的利用…广告位的设计…卖建筑规划当顾客在这个面积巨大的商场中逛时，宽阔的主动线可以让顾客很容易找到要找的店面和商品，不会出现在其它商场迷路的情况；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；卸货区的设置特点，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，顾客走动的位置完全看不到货物的物流过程。充足的停车位在城市商业综合体是必不可少的。提升建筑规划结论外立面城市商业地标和中心概念摩天轮设计天街系统设计层层都是临街一楼个个都是独立门面提升商业价格坎式商铺设计除开步行街系统外室内商业一条主动线设计，规避商业死角概念道路系统建议：博融大街 博融空中商铺同时增对业态特色进行各组团定位参考项目建议:上海新天地,重庆万达广场和北城天街,贵州的金源世纪城.解决高溢价之二：怎么卖?业态规划建议及招商目标对象怎么卖?城市商业综合体组合功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。 甚至包含了酒店和办公的功能(双子塔)。 黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。步行街街面宽度最低不能低于12米,开间进深不能大于1:4.商业街层高建议考虑LOFL概念.室内步行街主入口不能低于8米,主通道不能低于4米,次通道不能低于2.2米,开间进深不能大于1:2.5.主力面积以12--25平米之间为宜.一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。建材城欧式百货街空中走廊商铺沃尔玛超市LOFL商业坎式商铺+音乐阶梯摩天轮咖啡茶吧、酒吧、美容SPA、洗浴中心洋流百货国美电器娱乐城美食一条街一层：品牌步行街二层：女人街三层：儿童城四层：运动城一层电脑手机卖场如何卖出高溢价?销售模式确定如何卖高溢价?本商业地产销售操作模式四种操作策略，根据不同的业态定位确定销售的操作策略。所有临街门面和天街门面纯 销 售新加坡洋流百货/超市产权带租约销售短期为3-5年返租,长期为10年返租,苏宁\家具建材城\品牌店产权长短期返租销售200份项目信托启动方式未取得预售许可证前(购房优惠权和优先购房权)信托基金整售模式提供物业发展商如何卖高溢价?小业主商家支付租金代理招商出租物业购买物业销售结束关系转化小业主商家小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。支付租金提供回报1建设部《房地产销售管理办法》规定：2001年６月１日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。产权返租模式产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛