宜兴市丁蜀镇高家桥小区项目定位及整体发展战略126页.pptx

谨呈：深圳鸿威房地产开发有限公司宜兴市丁蜀镇高家桥小区项目定位及整体发展战略8个工作日15个工作日下一步工作2004/12/072004/11/21市场调研项目启动区及物业发展组合建议项目定位与整体发展战略前期资料收集、整理形象定位客户定位产品定位项目整体发展战略启动区项目发展定位项目物业发展组合建议项目研究工作的阶段划分2004/12/272004/11/14项目背景项目区位宜兴市为无锡市辖内的县级市，位于江苏省南端，太湖西岸和沪、宁、杭三角中心。距离上海180公里，距无锡50公里，距南京150公里，距离杭州160公里。项目所在地为宜兴市丁蜀镇，为宜兴市城区双镇之一，项目到宜城镇约15分钟车程。地块位于丁蜀镇老城中心边缘项目技术经济指标总占地：11.9万平米总建面：13.1万平米容积率：不大于1.1建筑密度不大于28％绿地率不小于35％地块一：占地约3千平米，为公建绿化用地地块二：占地约7万平米地块三：占地约4万平米丁蜀镇用地规划图123客户目标及限制条件客户的目标项目税后利润率达到20％以上以项目为契机，进行长期开发树立品牌，成为当地房地产开发的标杆约束条件三年内完成开发启动区开发面积为30％，2005年10月前开盘项目定位及整体发展战略界定问题问题的结构性分析实施分析/找到解决方案与客户交流有没有/可不可能有问题（或机会）？问题结构化？解决的思路？我们能做什么？我们应该做什么？信息交流，解决方案的修正。世联对宜兴丁蜀镇项目发展战略与整体定位研究的总体思维导图界定问题问题的结构性分析实施分析/找到解决方案与客户交流有没有/可不可能有问题（或机会）？问题结构化？解决的思路？我们能做什么？我们应该做什么？信息交流，解决方案的修正。世联对宜兴丁蜀镇项目发展战略与整体定位研究的总体思维导图情境（Situation）（公认事实）冲突（Complication）（推动情境发展并引发矛盾的因素）疑问（ Question ）(分析存在的问题)发生了防碍我们完成任务的事情知道解决的方法有人提出一项解决方案行动未能奏效需要完成某项任务存在某个问题存在某个问题采取了某项行动界定问题：我们采用S-C-Q结构化分析方法我们应该怎么办我们如何实施解决方案该方案是否正确为什么没能奏效资料来源：世联模型期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果R2通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型非期望结果——由特定情境导致的特定结果R1S=情境C=R1,R2？Q=如何从R1到R2资料来源：世联模型S：情境（situation）——项目背景事实（原挂牌规划、用地现状）现实情景 潜在事实挂牌获得土地开发权容积率不大于1.1楼层不高于五层丁蜀镇整体出让规模最大的住宅用地项目地块现状地块为农田，规模较大地块内无拆迁地块周边有部分农民房、工厂及运煤码头地块离镇区中心有一定距离规划可局部突破容积率不能超过1.1楼层可以突破在当地具有较大的影响力项目地块现状地块无特殊资源地块较为平整项目开发次序、开发量受周边工厂及码头搬迁影响地块相对陌生S：情境（situation）——项目背景事实（城市背景）现实情景 潜在事实城市背景宜兴市属于三、四线城市，房地产刚启动宜兴城区双镇之一，但仅属于城区副中心，以陶瓷产业为发展方向全国知名的陶都城市背景成本控制非常关键房地产市场具有较强的区域性，同时陶瓷产业链带来独特的潜在客户群S：情境（situation）——项目背景事实（城市背景）世联对三、四线城市房地产市场特点总结市场容量有限房价空间有限（“天花板”）成本控制是关键内向型市场，区域内消费者为主核心客户为当地中高收入群体消费者有限理性，容易跟风市场需要引导处于房地产发展的初级阶段，产品差别不大，地段、价格是竞争的主要手段产品水平低，设计过时，主要满足对物业空间的需求，极少有生活方式、精神层面的诉求体现S：情境（situation）——项目背景事实（市场现状）现实情景 潜在事实市场现状宜城镇为未来开发热点，环境及城市功能优于丁蜀镇宜城镇和丁蜀镇差价在1000元左右丁蜀镇现有楼盘多层均价在1600元/平米左右宜城镇楼盘规模较大，产品相对较好丁蜀镇现有楼盘开发规模较小，缺乏产品创新部分丁蜀镇中高端置业者流向宜城市场现状使项目具有一定机会从宜兴市来看，丁蜀镇不属于未来房地产开发热点区域较高的价差使本项目具有一定的价格优势丁蜀楼价有一定的提升空间较好的产品易于打赢本地竞争项目面临客户流失的危险R1：非期望结果—由特定情境导致的特定结果（区域自然发展）项目如果按当地常规开发手法开发，则产品无特色，对本地中高端