房地产企业的财务运作.pptxVIP

房地产企业的财务运作房地产企业的财务运作李 明集团化房地产企业的组织架构集团化地产公司组织架构房地产企业的财务管理房地产企业的财务核算特点房地产企业的预算管理房地产企业的成本控制集团公司内审部财务部成本控制中心北京大区产品研发品牌管理工程总监营销推广项目公司装修公司设计公司广告公司物业公司财务部审算员工程部集团化房地产企业的组织架构集团化房地产企业的组织架构建立了管理跨度与管理层级明确各部门的职责划分与各岗位职能的权责建立了组织成员之间相互影响、协调和控制的机制完整的产业链运作模式优化的业务流、信息流、和管理技术持集团化房地产企业的组织架构组织层级组织成员之间相互影响、协调和控制的机制原职能总部 战略资源的聚集与配置；重大事项投资决策； 系统风险管控； 公司制度和企业文化建设； 组织并推动公司发展战略和经营计划的实施 区域公司 资源拓展； 建立专业核心竞争力； 对项目公司进行过程策略和风险的管控 项目公司 运作项目，完成区域公司下达的经营指标体系 房地产企业的财务运作2. 房地产的财务管理房地产企业的财务管理拿地前的财务管理（事前管理）开工中的财务管理（事中管理）竣工结算前的财务管理（事后管理）房地产企业的财务管理土地的获取方式、招、拍、挂营销中心通过市场调研得出预计销售价格研发中心进行产品定位财务部进行利润的初步估算确定拿地的最终价格营销中心的市场调研周边环境生活配套设施交通设施城市地位预定消费人群产品设计定位宏观市场环境旅游业市场区域市场环境房地产市场地块分析优劣势分析项目概况同类项目借鉴项目定位思路产品最终定位出发点：一切围绕项目自身特点和本地实际情况展开财务部对利润的初步估算营销人员根据产品定位得出及市场估出销售价格根据规划面积估算销售面积销售面积与单位的乘积得出销售总价工程、审算及开发期间费用拿地价格≤(销售额―开发成本―财务费用―期间费用)*0.7开工中的财务管理地产公司的五证(合法经营的前提条件)招投标制度的建立合同管理制度的建立内控的监控运行招投标制度的建立招投标单位的入围准备招标文件发标过程回标、开标、定标厂家考虑、中标通知合同管理制度的建立招投标的原则事前签订的原则建立标准合同文档的原则合同的档案管理合同的履行与监控房地产企业的核心合同总包合同监理合同设计合同工程合同的签订流程竣工结算前的财务管理确定合同执行情况确定各分包合同执行质量（协助工程部完成）确定总包变更洽商金额确定分包变更洽商的金额完成现场存货的处理完成预算执行情况分析房地产企业的财务运作3. 房地产的财务核算房地产企业的财务核算收付实现制成本项目具有特定性及唯一性特点产品核算周期长、收入确认制约因素多收付实现制按现金的收付进行账务处理上市公司披露需要季末按权责发生制记账不按工程进度百分法、形象进度法进行核算上市公司核算季末按权发生制提取预提成本借：开发成本—预提成本 金额贷：预提费用 金额下月初红字冲回借：开发成本—预提成本 金额贷：预提费用 金额开发成本明细科目开发成本明细科目房地产公司收入的确认取得客户订金记入其他应付款—诚意金签订购房合同记入预收账款—客户名称取得备案表并与客户交接钥匙确认收入实现房地产企业的财务运作4. 房地产的预算管理房地产的风险政策风险现金流风险拿地风险政策风险831禁止协议转让国六条、国九条对房地产的宏观调控银根收紧、第二套政策限价房及经济适用房的建设现金流风险没有不贷款的房地产企业现金流断裂、出售公司股权成本风险不是主要风险房地产企业的融资方式上市公司增发银行授信开发贷银行按揭房地产预算特点以产定销现金流的预算上下结合方式进行编制预算编制流程预算的执行流程房地产企业的财务运作5. 房地产成本控制建立责任成本体系成本是一系列经营过程结果的迭加成本寓含于各业务环节，成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调成本控制需要各环节之间的有机协调与配合；房地产成本控制—设计保证设计成果质量，控制变更数量节约成本保证设计进度间接节约成本通过对主材的限额设计节约成本减小可行性报告成本测算值与施工图预算值的差异范围设计成本的合理分配房地产成本控制—开工材材料的集中采购甲供与甲指的选择定期对工程材料用量进行统计建立采购询价制度变更洽商的事前性原则房地产成本控制—广告控制成成本总包方式广告验收制度顾客的回馈调查广告宣传的总体策划责任成本—地价及建造费用主导部门配合部门反馈指标评价部门土地获得成本项目发展部销售部每平米地价每平米净利内部收益率财务管理部开发前期准备费 --报批报建费 --设计费 --三通及临时设施项目发展部设计部工程部办公室工程部设计部报建费用节减率每平米设计费财务管理部财务