房地产投资分析2.pptxVIP

房地产投资经济分析;第二章 房地产投资三要素分析;投资者本身的影响因素 1、资金实力 2、投资经验 3、经营管理水平 4、投资意向 5、其他因素 ;投资对象本身的影响因素 1、地理位置 2、地质条件 3、地块形状 4、规划条件 5、房屋结构类型 6、房屋装修水平 7、房屋设备水平 8、房屋施工质量 9、房屋用途 10、楼层朝向 11、房屋完损程度 12、土地面积和建筑面积等;投资环境的影响因素 1、政治限制 2、社会文化要求 3、经济繁荣程度 4、市场供求状况 5、金融货币投放 6、重大项目建设 7、自然环境 8、人口变化 9、配套条件 10、物价水平 11、工资收入 12、消费水平 13、科技发展 14、其他因素;房地产投资三要素 投资时机：投资最佳时间和出售最佳时间 投资地段：地理位置，社会位置 投资质量：房地产本身质量和管理服务质量 房地产投资其他要素 市场选择、经营形式的选择、投资物业的类别选择 三要素分析的必要性;第二节 投资时机分析 房地产寿命周期与房地产投资时机 每一阶段都需要资金?给投资者提供投资机会 每一阶段的成果都可进入市场?使机会增加 每一阶段的市场供求状况不同，投资者的基本判断不同?交易频繁 城市人口的增加，社会的发展?增加机会 ;投资意向与投资时机 投资意向：对投资对象的潜在意识和认识 投资意向是追求短期收益：选择容易转手的房地产项目 投资意向是追求长期收益：选择有升值潜力的房地产项目;房地产开发价值与房地产投资时机 房地产开发价值：投资后的价值判断 房地产评估价：按一定估价方法估计的房地产市场价值 房地产成交价：买卖双方实际交易价格 开发价值、评估价与成交价的关系 例 结论;结论 一般：开发价值 成交价 评估价 (开发价值 — 评估价）越大，投资时机越吸引人，易形成投资。 （开发价值 —成交价）越大，收益越大，成功机会大。 ;房地产投资的最佳持有期 最佳持有期：在一段若干年的时期当中，以这段最佳持有期为时限，某位投资者收回投资???再投资，他的收益将会比他以任何其他持有期为时限，在同样的产业上收回投资并再投资所得的收益要大一些。 ;设： Zi--时限为i年的持有资产所获得的收益 Wi--持有期为i年，在时限n年内再投资，n年后的复利收益。 ;例1：求一份投资计划的最佳持有期;例2：比较两种投资计划;把握房地产投资时机的要点 加强预测 创造性思维 扬长避短 不求全责备 审时度势，灵活机动 有决断魄力 发挥智囊作用 分清主次，抓住重点;第三节 房地产投资地段分析; 投资地段选择的重点 1、选择有升值潜力的土地 未开发土地：价格低，配套费用高 已开发土地：价格高，升值空间不大 开发中土地：价格适中，升值空间大;2、地段选择的理论和经验 上风口发展理论 高走理论 近水发展理论 沿边发展理论 3、纵览全局选择投资地段 4、积极稳妥，感冒地段风险; 第四节 房地产投资质量分析;房地产类型要求 解困房?低；别墅?高 投资者的资金限制 影响房地产管理服务水平的因素 投资者的经营方针 用户的支付能力 房地产本身质量 效益大小 ;投资者与用户不同的质量观点 质量目标：用户愿意买，投资者对回报满意的质量水平 房地产质量目标的确定 质量与价格、成本、利润之间的关系;;