房地产权属法律制度.pptxVIP

第二讲 房地产权属法律制度;课堂练习题;二、选择题 1、我国房地产业在产权结构上的改革表现为：城市房地产业的产权结构由城市土地单一的全民土地所有权、房屋绝大部分为国家所有权，向城市（ ）转变。 A、土地所有权和房屋所有权主体多元化方向 B、土地使用权和房屋所有权主体多元化方向 C、土地使用权和房屋使用权主体多元化方向 D、土地所有权和房屋使用权主体多元化方向;2、房屋财产关系包括（ ）。 A.房屋买卖关系 B.房屋租赁关系 C.房屋继承关系 D.房屋抵押关系;参考答案;案例：父赠房给女，儿不服起诉;案例：父瞒儿卖房，是否有效？;案例：城市居民能否继承农村房地产;本讲教学内容 ;一、房地产权利与权属;物 权;物权的法律特征 （1）支配权：直接支配客体的权利； （2）绝对权：也称“对世权”（不是“对人权”） ，它对权利人之外的每个人产生效力，具有排他性； （3）一物一权： ——同一物上不能设立两个所有权； ——同一物上也不能并存两个性质上不能兼容的物权。;2、所有权 也称为财产所有权，是指所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 3、所有权的权能 权能不同于权利（权力）、权限，而是指权利能力。所有权具有占有、使用、收益和处分四项权能。;（1）占有：是指人对物的事实上的管领，是主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。 （2）使用：使用权能是指按照物的性能和用途对物加以利用，以满足生产、生活需要的权能。 （3）收益：收益权能是指收取由原物产生出来的新增经济价值的权能。这里的新增经济价值，即孳息，是指财产上产生的收益。 （4）处分：处分权能是指依法对物进行处置，从而决定物的命运的权能。包括事实上的处分和法律上的处分。;占 有;所有权的分类 ;4、使用权 使用权，是指使用权人依法对特定财产所享有的占有、使用、收益的权利。 5、所有权与使用权的区别 （如下表）;区别;（二）房地产权利与权属;房地产权利;2、房地产权属 权属，即权利归属的简称。 房地产权属，即房地产的权利归属，指房地产??权在主体上的归属状态，是将房地产权利与一定的权利主体相联系。 ;3、房地产权利与权属的关系 房地产权利的存在是房地产权属的前提和基础。 明晰房地产权利体系的设定及其归属是房地产活动的一个关键问题。 房地产权属≠房地产权利，两者有明显区别：;房地产权利与房地产权属的区别;土地所有权 ;二、土地权属法律制度;我国土地所有权的特征★;2、土地使用权 土地使用权指权利人依法取得的对土地的占有、使用、收益及受限制的处分权利。 土地使用权应定位于用益物权，他物权。 对土地的合法使用在法律上可分为两种情况： 一是土地所有人对自己土地的使用； 二是非土地所有权人合法地对他人土地的使用。（即他物权）;土地使用权的内容可包括对土地的占有权、利用权、出租权、转让权、抵押权等 。 在传统民法中，土地使用权具体包括地上权、地役权、土地用益权，以及使用权（法国民法典）或建筑权（瑞士民法典），而没有统一的土地使用权的概念。 我国《物权法》没有采用土地使用权的概念，因为土地使用权是一个广义的概念，泛指对土地的使用与收益权利。 《物权法》根据土地的用途，将土地使用权分解为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役权，并分章分别对它们进行规定。;土地使用权的性质 （1）土地使用权是一种物权； （2）土地使用权是一种他物权； （3）土地使用权是一种用益物权。 ;3、土地所有权与使用权的相互关系;（2）两者的联系 土地使用权是由土地所有权派生出来的一种权利。 土地所有权决定着土地使用权。 土地使用的方式、用途、期限、处分等都得服从于土地所有权。 土地使用权促进土地所有权发挥其功能。 土地所有权从排他的所有到高效利用，实现土地资源的价值是最大的动力。;（二）我国土地所有制度 ;我国国家土地所有制度的特征： ★ （1）统一所有：指国家统一所有，国务院是国家所有权的惟一代表。 （2）分级管理：指中央及地方各级政府分别行使土地权力。但不是“分级所有”或“多级所有”。 （3）收益共享：国有土地使用收益中央与地方共享（土地出让收益全部纳入地方财政预算，中央财政只参与其中一部分——土地使用费的分成）。 （4）两权分离：国有土地所有权的部分权能可适当分离，形成国有土地使用权。 ;2、集体土地所有制度 集体土地所有权是我国土地公有制的另一种法律表现形式，是农村集体所有权的一种。 《宪法》第10条第2款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留