汽车城项目操盘计划方案.ppt

太仓·森茂汽车城 ——项目操盘计划 目录 壹、综合概况 贰、定位篇 叁、项目优化 肆、营销推广策略 壹、综合概况 项目概况 项目优劣势 优势（strength）： 1）太仓将成为苏通地区交通枢纽，带动未来区域经济发展 2）本地块处于未来工业园区、外来留学生基地等重点发展区域 3）本项目规划业态丰富，涉及面较广，更能吸引投资客与自营客 4）前期较好的专业化市场分工，专业策划及设计公司的前期参与 使产品具有较强的市场竞争力 劣势（weakness）： 1）目前周边配套较混乱，整体配套形成周期较长 2）小区由住宅、商业、酒店等不同的物业形态组成，在安全方面有一定劣势 3）太仓人口量较少，消费水平较低，导致商业经营面的压力 4）土地使用性质为商业用地，增加了住宅的使用成本 竞品参考 领袖天厦 开发商：苏州万鸿房地产开发有限公司 类项 简述 地段交通 特征 弇山路204国道交界处，与本项目距离2.5公里。该项目500米处，204国道上有汽车站点。 规划开发理念 项目参数 建筑面积：58000平方米 容积率： 1.2 绿化率：37.8% 建筑密度：22.32 总套数：618套（别墅14套、单身公寓180套、商铺58套、住宅366套） 2万平方中庭广场，以住宅为主，小区内设有多功能会所，单身公寓高层区层高5米4。除商铺土地性质商业用地，其余均为住宅用地70年使用期限。 产品特点 （面积等） 户型 单身公寓总层数20层，12层以上单套层高为5米4。住宅为6层多层住宅。商业为3层楼设计。 价位 单身公寓：毛坯均价3600元/平米；装修另算400元/平方米。 住宅：3200元/平米 开盘时间 住宅及别墅：06年5月（售罄）；单身公寓：06年10月（剩余12套）。 产品 套数 主力面积 总面积 比重 单身公寓 180 35~55 8200 14.42% 别墅 14 350 4900 8.62% 二房 166 85~100 15272 26.86％ 三房 200 105~138 25000 43.97％ 商铺 58 35~90 3480 6.13% 竞品参考 通达城市银座 开发商：太仓市通达房地产开发有限公司 类项 简述 地段交通 特征 太平北路60号，与本项目所处位置还是非常接近的。交通方面较为一般，配套要依靠其底商招商情况而定，目前还未有店面开张。 规划开发理念 项目参数 规划上，总体来讲，兵营式的布局非常呆板，这是该小区追求容积率的结果。景观方面，集中绿地少，是个重要的弊病，虽然强调多个配套主题性园林组团，但从现状上看，并没有非常好的体现。 产品环境/配套 配套设施 由于项目本身商住混合型小区，所以在商业配套上还是比较齐全的，但周边目前现有状态，商业氛围还不是很浓厚，有一定的欠缺。 产品特点 （面积等） 户型 户型设计整体比较差，仅考虑到放大面积，并未从楼盘整体审美效果考虑，由于体量小，在消化过程中虽较为缓慢，但整体空置率不高，目前所剩房源仅占5％左右，房型主导以二房为主。 价位 标准层：3900元/平米 复式：3500元/平米 开盘时间 2006年5月 产品 套数 主力面积 总面积 比重 二房 54 104～112 5780 34.2% 三房 24 145～148 3530 20.88% 四房 18 163～165 2960 17.50% 复式 16 207～300 4640 27.42% 贰、定位篇 项目定位 本项目配合长途汽车客运站的建立，项目本身商业部分的完善，周边工业园区的日益完善，生活配套将会逐渐齐全，有超市、银行、汽配城、桑拿中心、餐饮、娱乐等、居民出行将越来越便利。小区在立面。房型、附加服务上多加注重，塑造项目升值潜力。 以汽车产业为核心 ，带动商业、生活等配套的综合性产品 客户定位 定位依据： 本项目由商业及住宅组成，整体体量较大，这与太仓市内其它楼盘相比，在体量规模上属于中上游，但本项目地块所在的位置略有缺陷，且小区商业氛围略重，所以在宣传方面一定要有自己的独特创新，在客源定性方面一定要分析得非常透彻。 本案目标客户主要来太仓市及周边城市，职业分布有政府及 相关部门公务员、工业园区内管理层及高级员工、部分私营 企业业主，其次是老城区居民等。 客户定位 住宅部分主目标客户定位： 1）自住兼投资：当地低收入居民、工业园区内工作的本地及 外来人员、项目商业部分潜在客户等 2）纯投资：周边城市对投资非常感兴趣客户 商铺部分目标定位： 1）看中商铺高投资回报的纯投资客户 2）具备一定经营能力的自营经商客户 项目定价 定价原则：总体的销售,还是应当遵循低开高走的定价原则。 目的：1）聚集人气快速去化，回笼资金降低风险； 2）达到产品利润最大化利润。 相近原则：地段相近会有