武汉宏观环境与房地产项目市调报告.pptx

武汉宏观环境与房地产市场研判;;武汉市近年GDP及固定资产投资额加速增长;武汉市人均GDP快速增长，房地产市场属于高速发展期;;武汉以第三产业为主;武汉社会消费品零售总额增长迅速;武汉人均可支配收入稳步增长，相比国内其它城市仍相对偏低，有较大的增长空间;住房支出比与较低的恩格尔系数不协调，住房支出有上涨空间。;宏观市场 ---- 宏观环境大势支持房地产市场的快速发展;;武汉市土地一级市场：受政府新区开发与旧城改造计划影响，武汉市土地供应量呈增长趋势;2003年汉口成交地块信息;2004年汉口土地交易规模;2004年汉口成交地块信息;;武汉土地市场特征结论;房地产开发市场化水平判断 — 理论模型;武汉市房地产市场整体市场化程度属于快速发展阶段;从1999年到2004年，武汉房地产逐渐由供大于求转变为求大于供;武汉市整体房地产市场特征结论;京汉大道住宅项目市场 接受度研判;问题：本项目住宅物业目前及未来5年的市场可实现程度？;武汉市住宅房地产市场开发热点格局：三镇五片区;武汉市住宅供给逐年提高，显示出强劲的供给力量;武汉市住宅需求逐年提高，显示出武汉市强大的住宅购置力量;仅占产权住宅1.87%商品住宅显示出武汉市商品住宅的需求量巨大;供求同时增长，武汉市住宅逐渐在1998年由供大于求转变为供求平衡，从2000年开始，住宅市场开始有求大于供的倾向。;同时武汉市住宅销售平均价格逐渐提高，住宅销售价格名义年平均增长率为14.25%;武汉住宅销售价格增长过快,超过上限值,预计未来房价涨幅会下降;武汉住宅价格按照住宅片区，销售价格空间分布体现了较强的区域性，本项目位于中高档楼盘集中圈层;2004年各区的楼市均价也体现了住宅销售价格空间分布区域化的加强的趋势;作为武汉三镇商业经济最为繁盛的汉口，其三个片区住宅房地产市场供给呈逐年递增之势;对比江岸区的住宅供给情况，我们发现江岸区住宅市场供需平衡，略有一点供大于求的倾向，但是此倾向未来表现现在不明;对比汉口镇江岸区的住宅供给情况，我们发现江汉区住宅市场在2002年前基本保持供需平衡，2002年呈现求大于供的趋势;对比汉口镇桥口区的住宅供给情况，我们发现桥口区住宅市场在历年来基本保持供大于求的状态，但是供需不平衡的现象并不严重;江岸、江汉及桥口的住宅销售价格增长率;京汉大道区域及附近住宅楼盘位置;;一元片区的改造对本项目住宅项目的影响分析：一元片区背景简介;一元片区预计规划改造为集现代服务业、文化旅游及生活居住为一体的城市核心区;结论：一元片区更新改造对京汉大道的居住项目影响以利好为主.;轨道交通规划建设对本项目住宅项目的影响分析：轨道交通规划介绍;轨道交通开通完善后对城市中心区住宅市场的影响结论;结论：住宅市场特征与预测;;商业用房市场接受度研判;汉口商业用房销售面积稳定在每年10万平米左右;;在售商铺销售良好，存量商铺几乎没有空置;商圈格局;人均商业面积偏高，竞争激烈，小型商铺利润率相对较高;本项目各地块基本不在核心商圈内，主要临街面为京汉大道，商业价值相对较低;京汉大道沿线租金受核心商圈影响呈点式分布，轨道交通效应并未显现;京汉大道沿线商业有良好的发展前景;对比武汉文化娱乐业现状，规划中的12万平米文化娱乐商业面积规模过大;商业用房分析小结;京汉大道写字楼项目市场 接受度研判;;武汉写字楼供应量发生明显波动，这反映出写字楼市场在武汉市并不稳定;武汉市写字楼需求市场也表现出波动性;对比武汉市写字楼供给情况，我们武汉写字楼市场严重供大于求，此趋势在近期内将继续保持;但是，通过对比历史数据，我们发现写字楼市场复苏的迹象;从武汉写字楼供求变化，我们可以看出武汉写字楼市场经历了五个阶段三个高潮;武汉写字楼市场经过高潮低谷，现在集中分布在汉口和武昌。 ;汉口写字楼主要分布在金融一条街、解放大道至武胜路沿线、取水楼至江汉北路沿线及沿江大道、江汉路步行街沿线;汉口写字楼租售情况：价格与客户;京汉大道区域及附近办公楼盘位置;;武汉市写字楼价格预测;王家墩商务区对本项目写字楼的影响分析：王家墩商务区背景介绍;王家墩商务区的建设项目与规模;王家墩商务区建成后对汉口写字市场及本项目的影响结论;结论;The End