成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案_101 .pptx

友兴 · 欧香小镇全案营销思路提案中兴400亩竞争对手分析特点总结：临光华大道高层电梯面临破四难题。江安河景观带高层电梯接近破五。花园洋房由于其稀缺性，销售状况较好，价格较高。联排别墅在片区内更加稀缺，潜在项目均有同类产品推出，未来潜在竞争较大。在售竞盘分析: 春天大道占地面积：500多亩建筑面积：31万㎡容积率：1.8绿化率：60%建筑密度：24%总户数：3600户产品形态：花园洋房、联排别墅、高层电梯电梯面积：87－170㎡电梯价格：3700-5000元/㎡开盘时间：2006年9月销售进度:二期咨询中销售进度一期：推盘时间为2006年11月，主推联排别墅、高层电梯, 电梯均价5000元/㎡ ，联排190-250万/套，双拼430-490万/套 。二期：开盘时间2007年5月19日。主推产品高层电梯。临光华大道高层电梯,预计均价为4100元/㎡；临江安河景观带区域高层电梯,销售价格为4900元/㎡。主题诉求及卖点项目借以江安河的优势水系和景观资源，和500多亩的大盘规模，以中国首席原滩社区为卖点和噱头，并引活水入社区达到户户亲水的景观效果，优质教育配套为吸引力，拔高了项目整体的市场形象，取得了成功。在售竞盘分析:依云镇占地面积：100亩建筑面积：126000㎡容积率：2.18绿化率：40%车位比：1：1总户数：388户产品形态：叠墅洋房、观景公寓洋房面积：145-233㎡销售均价：4500元/㎡开盘时间：2006年5月销售进度：余2套大面积花园洋房销售进度分二期开发。一期于2006年5月开盘，主要开发花园洋房和联排别墅，洋房均价为4500元/㎡，目前余2套。二期为高层电梯公寓，开盘时间：2007年7月。9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。主题述求及卖点楼盘以“邂逅阿尔卑斯的醇静”为开发主题，具有成都少有的法式风格，在外形上也比较有特色，同时小区内空中平台形成院落的设计户户都拥有观景花庭和私家庭院，让消费者体验买花园洋房，享别墅空间，考虑到了邻里的交流，沟通了邻里间距离，形成固定私密的交流空间。在售竞盘分析:香瑞湖占地面积：180亩建筑面积：22万㎡容积率：1.17绿化率：35.1%总户数：1132户产品形态：联排别墅、高层电梯面积区间：联排：243-395㎡电梯：88-138㎡ 电梯均价：3450元/㎡开盘时间：2006年10月销售进度：电梯第二批次余40%左右。销售进度2006年10月，一期联排别墅推出，销售均价为6000元/㎡。2006年12月2日二期“金棕榈”盛大开盘。 2007年4月阔景电梯一期开盘，销售均价为3300元/㎡。5月第二批次开盘，销售均价：3600元/㎡。主题述求及卖点项目通过沿袭迈阿密城市时尚、休闲规划的思想，构筑了迈阿密式建筑——景湖组团式园林结构。并且在联排别墅户型上，以牺牲舒适度和提高容积率和联拼数的方法来控制总价，使之在区域市场内依靠总价和相对较低单价的优势提高了销售速率。 在售竞盘分析:锦绣森邻占地面积：500亩建筑面积：190782㎡容积率：1.4绿化率：35.2%总户数：1100户车位数：432个产品形态：联排别墅、小高层、5+1洋房洋房面积区间：120-180㎡ 洋房均价：4800元/㎡开盘时间：2006年10月销售进度：洋房10组团07年5月开盘推盘次序项目分三期开发。一期以低层低密度纯德式森林联排别墅和花园洋房为主，面积区间在113-210㎡，分布在1-4号组团，共283户，主推120-140㎡的套三，占了约70%。开盘时间为2006年10月，价格：联排均价6000元/㎡，独栋均价8000元/㎡，目前余3%。目前一期10号组团正接受咨询，销售均价4800元/㎡，2007年5月19日开盘。主题述求及卖点项目以“森林”为主题规划，通过森林分割形成四大环岛，形成绿廊环抱的景观效果，同时 在户型创新上开创了“开放式退台花园洋房”的概念，每户带露台，围合内外的景观形成相互呼应，均好、互动。在售竞盘分析:西花汀占地面积