房地产定价策略和制作价格表技巧 .pptxVIP

房地产定价策略和制作价格表技巧;定 价;定价的原则;均价代表什么？;房地产市场核心均价确定流程;均价确定应遵循的原则：价格目标选定;选择定价方法;选择定价方法——3C;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Thursday, July 22, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。13:29:2913:29:2913:297/22/2021 1:29:29 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2113:29:2913:29Jul-2122-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13:29:2913:29:2913:29Thursday, July 22, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2113:29:2913:29:29July 22, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。22 七月 20211:29:29 下午13:29:29七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 211:29 下午七月-2113:29July 22, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/22 13:29:2913:29:2922 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。1:29:29 下午1:29 下午13:29:29七月-21 ;房地产市场核心均价确定方法;定价常用方法——市场比较法 ;市场比较法;;对影响价格的各因素以及权重进行修正;对每个重点调差项目进行调差;交易情况修 正;a. 每个调差盘进行的调差 包括：最低价、最高价、 平均实收价、特别楼层 价（高、中、低 ，每5 层一个）b. 形成表格，便于比较。 ;综合、分析、提出核心实收价范围和建议核心实收价;1、筛选可比楼盘;比较项目确定方法：定位或部分户型相近且质素相当的同期楼盘;客户分析法＋收益反推法;根据3月25日—4月8日登记的客户群分析来看，本项目90%以上的客户是投资客和周边中低端自用客户（包括过渡性居住），因此他们较关注的是租金和投资回报率。因此本区域内同类产品的租金颇具参照意义。;投资客户关注点：投资回报率;结论三： 根据投资收益法推算，得出本项目 合理价格应小于4949元/平方米； ;上限法;创新产品定价原则 ——以上游的可替换产品为上限;;价值定价法;价格策略;价格策略;策略的考虑因素;均价策略的方式;不同质量价格战略;不同策略的选择;价格表制作;价格表的意义;价格表分类;付款方式的折扣率;平均折扣率需考虑的因素;1、根据目标客户设计相适应的付款方式，并确定主 打的付款方式。 2、设计折扣率时注意：一般在85折—95折之间，超 过两头的情况除非有意引导，一般情况下慎用。 3、根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算出综 合折扣。 4、在综合折扣基础上考虑如下因素，形成最终折扣 率。 ;考虑因素—— 发展商关系购房的面积比例和再折扣范围 销售过程中的促销用再折扣比例和范围 尾盘的再折扣比例和范围 分阶段上调折扣比例和范围;价目表制作六大步骤;整体实收均价获得的方法;分功能/分栋/分期的核心均价;价格表的框架; 7：尽量不合并单元格； 8：避免循环链接； 9：样板房、保留单位销控（现场确认位置）； 10：避免将不同执行阶段的价格表放在一个文件内； 11：设置页眉、页脚；规范命名； 12：保留备份。;确定价格表架构;朝向差（平面差）;综合朝向打分;极 差——同层中最高单价和最低单价的差距;;1、根据景观、朝向、（采光、通风，根据情况可以单列）、 遮挡、户型面积、户型设计等因素，分析每个户型，做 表图。必要时，每套房都看看。 在合并图表上可以一目了然，有必要时对层差进行修正。 2、关注同层最高价、最低价的差距，在某一方向有特别景 观时尤为重要。 总结高层、多层、小高层、写字楼案例。 ;3、适当的同层单位差会表现在每个单位都开单， 4、老是不开单的要进行处理，特快的要调整。;层差（纵向差）;层差;Ⅰ园景:高-中-低;1、关注最低层和最高层（除开顶层复式的标 准层）的总差距： 差距特大时（ ＞400