第七章房地产开发的投资决策.pptxVIP

第七章 房地产开发的投资决策 ;第一节 房地产开发项目可行性分析 第二节 房地产开发经营风险分析与回避 第三节 房地产开发投资决策方法 ;第一节 房地产开发项目可行性分析 ;一、可行性研究的概述 ;2、可行性分析的目的 可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 3、可行性分析的作用 是项目投资决策的依据 是筹集建设资金的依据 是开发商与各有关部门签订协议、合同的依据 是编织下阶段规划设计的依据 ;4、可行性分析的依据 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划 批准的项目建议书和同等效力的文件 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料 是编制下阶段规划设计的依据;5、可行性研究的工作阶段——分为四个阶段;二、可行性分析的内容;（4）项目选址及建设条件：项目位置、基地现状、周边环境、大市政条件。 （5）规划构思及建设规模：规划构思包括主体结构用途、配套服务设施、道路交通形式、绿化方式、建筑风格、结构类型等。建设规模包括主要技术经济指标，如总占地面积、规划建设用地面积、规划建筑面积、配套设施面积、容积率、绿化面积、绿化覆盖率等。 （6）物料消耗与供应：“三材”用料、水、电、气等的用量。 （7）基础设施：项目自身的基础设施规划安排。 （8）（消防、安全、）节能 （9）环境保护;（10）建设进度 （11）公司机构设置与人员组织 （12）投资估算及资金筹措 （13）财务分析（包括基础数据说明；收入及税金估算；总成本费用估算；现金流量分析；资金平衡分析） （14）不确定性分析（盈亏平衡分析；敏感性分析） （15）外汇平衡分析：公司是否具有涉外经营权，销售收取外汇所占比例，以及外汇需要支出项目，外汇结算是否能够平衡。 （16）结论与建议;（17）附表：1）经济技术指标表；2）物料供应表；3）投资估算表；4）投资使用与资金筹措表；5）销售收入及税金估算表；6）损益表；7）??款还本付息计算表；8）现金流量表（全部投资）；9）现金流量表（自有资金）；10）资金来源与运用表；11）资产负债表；12）外汇平衡表；13）敏感性分析表等 （18）附件 有关项目立项资料 有关企业资料（营业执照、章程、验资报告、合作协议等） 有关项目规划批复资料 有关市政设施的规划或可行性研究资料和环境评价资料 有关该项目的各部门协调会议纪要 项目的位置图;2、台湾的可行性分析;三、编制房地产开发项目可行性研究报告的技术程序;8、 初步编制项目的损益表（注意：各年的开发成本并非按实际投入的资金计算，而是按照销售的商品房面积来分摊）； 9、 根据项目的资金情况（包括自有资金和预售（租）收入），分析能否保持建设期间各期的资金平衡（需要注意的是，并非所有的预售所得都用来投入建设，而是扣除必要的两税一费、销售费用和利息（若有贷款的话））；如果自有资金和预售收入难于满足投资的需求，应考虑安排贷款，此时应考虑编制借款还本付息计算表，每年的利息作为当期损益，计入开发费用，同时列支在总投资估算中；编制投资使用计划及资金筹措表； 10、上述的第5-8步是财务测算的关键环节，应根据不同项目具体分析（特别是涉及到贷款的情况下，需细加斟酌）;11、对于销售和出租并存的项目，总投资中的建设投资按所有物业的投资额考虑；但在损益表中计算利润时，应将销售和出租两部分分开： （1）出租部分的总成本费用中含有折旧费和摊销费（按出租物业占总物业面积比例来确定其建设投资，即形成的资产价值），而销售部分参照各年销售收入来回收（或核销）相应的开发成本； （2）有关税金：土地增值税仅对销售部分征收，不对出租经营部分征收，应按比例单独计算，其他税金（两税一费）则单独计算后再汇总； （3）有关费用：根据实际发生情况，按实际发生时间投入计算； （4）发生时点：土地增值税和所得税一般按销售完成后才结算；出租经营时按年度结算所得税;12、编制现金流量表（全部投资）和现金流量表（自有资金），计算有关指标（注意：如果不需贷款且仅计算总自有资金（而不是分合资各方单独编表的话）的现金流量表，有关指标（净现值和内部投资收益率）和全部投资完全一样，可以不编） 13、编制资金来源与运用表（资产负债表和外汇平衡表根据情况编）。;第二节 房地产开发经营风险分析与回避 ;一、房地产开发经营风险的界定;二、房地产开发经营风险分类;三、风险分析与测度;1、风险分析常用方法 （1）分解法 （2）风险树法 （3）德尔斐法 2、风险测度方法 风险测度的主要任务：（1）给出某一风险的概率；（2）揭示这一风险可能带来的损失规模。 风险测度的前提：风险可以计量；动态风险