第八章成本法XXXXXXXX1.pptxVIP

第 八 章成本法及其应用第 八 章 成本法及其应用第一节 成本法概述第二节 房地产价格的构成第三节? 成本法的基本公式第四节? 重新购建价格的求取第五节? 建筑物折旧的求取第六节 成本法应用中涉及的有关规定 第七节 成本法总结和运用举例第一节 成本法概述一、成本法的概念简要概念：是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法。具体概念：是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。 成本法是求取估价对象在价值时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 定义中涉及的概念所谓重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。 二、成本法的理论依据从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论。从买方角度看，成本法的理论依据是替代原理。三、成本法适用的估价对象和条件 （一）成本法的适用对象新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)正在开发建设的房地产(即在建工程)计划开发建设的房地产特别适用成本法估价的房地产：很少发生交易——无法采用市场法没有经济收益或没有潜在经济收益——无法采用收益法为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产单纯的建筑物或者其装饰装修部分 房地产保险(包括投保和理赔)及其他房地产损害赔偿 例如 学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计的房地产。 成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。为什么 ？　(二)成本法估价需要具备的条件房地产从长时期内平均来看， 价格= 成本+平均利润 具体条件： 一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产应当注意： 运用成本法时注意“逼近”，最主要的具体以下3个问题一是应采用客观成本而不是实际成本。二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 供应＞需求，应在客观成本的基础上调低评估价值 供应＜需求，应在客观成本的基础上调高评估价值三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。 　四、成本法估价的操作步骤 ①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润 ②估算重新购建价格 ③测算建筑物折旧 ④求取积算价格注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。 成本法估价程序测算房地产建设成本、利润、税金重置成本、重建成本确定C建筑物折旧计算D积算价格测算V=C-D第二节 房地产价格构成房地产价格通常由7大项构成： ①土地取得成本②建设成本③管理费用④投资利息⑤销售费用⑥销售税费⑦开发利润一、土地取得成本土地取得成本为用地单位为取得土地使用权而支付的各项费用之和。因土地使用权取得的方式或所取得土地的生熟程度不同，土地取得成本的构成不同。 取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3类情况：①通过土地使用权转让取得②通过土地使用权出让取得（政府储备、征收）③通过合作、合资取得土地取得费土地费用土地开发费直接进行房屋建设进行征收安置补偿按照土地开发程度分类生地开发配套城市基础设施毛地熟地　(一)市场购买下的土地取得成本 土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由买方(在此为房地产开发商)缴纳的税费构成：土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手续费等。 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。 (二)政府征收集体的土地取得成本 征收集体用地的土地取得成本包括以下三部分： (1)征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由以下4项费用组成：①土地补偿费，②安置补助费，③地上附着物和青苗的补偿费，④安排被征地农民的社会保障费用。　(2)相关税费，一般包括以下4项税费：①征地管理费②耕地占用税③耕地开垦费④新菜地开发建设基金　(3)土地使用权出让金等土地有偿使用费。相关 税费土地征收补偿费取得集体所有生地国有土地使用权出让金城市基础设施配套土地开发（三)国有土地上房屋征收的土地取得成本 城市房屋拆迁下的土地取得成本包括以下三部分。　(1)房屋征收补偿安置费用，一般由以下5项费用组成：①被征收房屋的房地产市场价格，②被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额，③搬迁补助费，④安置补助费，⑤征收非住宅房屋造成停产停业的补偿